Un número creciente de propietarios estadounidenses se encuentra con hipotecas sobrevaloradas. Esto es lo que significa para la economía.
Brandon Bell/Getty Images
Un número creciente de propietarios de viviendas en Estados Unidos ahora deben más en sus hipotecas de lo que valen sus casas, una condición conocida como estar "bajo el agua". Aunque sigue siendo una pequeña parte del mercado general, el cambio es más visible en lugares como Cape Coral, Florida (7.8% de hipotecas bajo el agua), Austin, Texas (4.2%), y San Antonio, Texas (4.3%).
Todos estos fueron mercados calientes durante el auge inmobiliario de la pandemia. Pero ahora, los precios de las viviendas están retrocediendo drásticamente, dejando a los compradores recientes atrapados — y ansiosos.
Un agente inmobiliario con sede en Atlanta, Tim Hur, dijo a The Wall Street Journal que él está "viendo a más personas dispuestas a vender con pérdidas porque temen que su capital se vuelva negativo."
“Uno de sus clientes había comprado una casa de aproximadamente 1,600 pies cuadrados, tres dormitorios por unos $400,000 hace unos tres años. La casa ahora está en el mercado por alrededor de $385,000,” según The Journal. El propietario aún no está en números rojos, pero el miedo es profundo, lo que lo impulsa a vender antes de que la situación empeore.
Estar en números rojos puede ser difícil tanto financiera como psicológicamente. Los propietarios en esta posición generalmente no pueden vender sin aportar efectivo para pagar el saldo del préstamo, lo que deja a aquellos que no pueden reunir el efectivo en un lugar fijo — incapaces de mudarse por un nuevo trabajo, un mejor distrito escolar u otra razón.
Además, la refinanciación generalmente también está fuera de la mesa, porque los prestamistas no emitirán nuevos préstamos sobre casas que valen menos que la hipoteca pendiente.
Esta no es la primera vez que los propietarios de EE. UU. enfrentan un aumento en lo que se conoce como "equidad negativa". La crisis inmobiliaria de 2008 dejó a millones bajo el agua después de que los préstamos laxos alimentaran famosamente una burbuja. Luego, cuando los precios colapsaron, muchos prestatarios abandonaron por completo sus hogares, lo que llevó a ejecuciones hipotecarias masivas.
Afortunadamente, el entorno de hoy es muy diferente: los estándares de préstamo son más estrictos y los propietarios aún tienen billones en equidad en general.
Pero los compradores que usan préstamos de bajo pago inicial —como las hipotecas respaldadas por FHA y VA— son especialmente vulnerables incluso a caídas de precios modestas. Los compradores que usan tales préstamos representan hasta un tercio de las hipotecas emitidas cada año. Mientras tanto, algunos mercados han visto caer los precios un 15-20% desde sus máximos de 2022, ya que las tasas hipotecarias más altas ralentizaron la demanda. Eso deja a una parte significativa de los propietarios de viviendas a nivel nacional vulnerables a tales retrocesos.
Por ahora, la mayoría de los economistas no esperan una ola de ejecuciones hipotecarias. Mientras las personas puedan mantenerse al día con sus pagos y mantener sus empleos, estar bajo el agua puede seguir siendo más un dolor de cabeza logístico que una crisis financiera.
Pero es una señal más de cómo el alto consumo pandémico del mercado inmobiliario se está desvaneciendo. Y la economía de 2025, con su desafiante mercado laboral de cuello blanco y oleadas de despidos, parece estar lejos de ser totalmente sólida.
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