Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de la mayoría de las personas, y su tasa de hipoteca puede afectar la cantidad total que paga por su casa con el tiempo.
La Fed juega un papel, pero no decide la tasa. Así es como funciona todo, y lo que más necesitas saber.
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Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de la mayoría de las personas, y su tasa de hipoteca puede afectar la cantidad total que paga por su casa con el tiempo.
Las tasas hipotecarias no se mantienen estables. Pueden cambiar de un día a otro, y a veces incluso de la mañana a la tarde. Un pequeño cambio puede aumentar su pago mensual en cientos de dólares y añadir decenas de miles a lo largo de la vida del préstamo.
Si está buscando una casa o pensando en refinanciar, el momento y la preparación pueden tener un impacto real en el trato que obtenga. Comprender cómo se calculan las tasas hipotecarias puede ayudarlo a comparar ofertas y negociar mejores términos, para que pueda evitar ser sorprendido por cambios repentinos en el mercado.
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Podría suponer que una sola persona o agencia "fija" la tasa hipotecaria, pero no es así. Las tasas están influenciadas por los mercados financieros globales, donde los prestamistas agrupan hipotecas (préstamos hipotecarios vendidos a inversionistas) en valores respaldados por hipotecas (MBS) y los venden. La fuerte demanda de MBS permite a los prestamistas ofrecer tasas más bajas, mientras que la demanda débil empuja las tasas más alto.
Cada prestamista luego agrega un margen para cubrir costos, riesgos y ganancias. Dado que los modelos de negocio y las tolerancias de riesgo varían, los prestamistas pueden ofrecer diferentes tasas el mismo día. Esta combinación de fuerzas del mercado y decisiones de los prestamistas es la razón por la cual las tasas pueden cambiar rápidamente y diferir de un prestamista a otro.
Las tasas hipotecarias responden a cambios en la economía en general, tanto en los Estados Unidos como en el extranjero. Indicadores como la inflación, el empleo y el crecimiento del PIB pueden hacer que las tasas suban o bajen.
Cuando la economía es fuerte, con muchos empleos y salarios en aumento, la demanda de préstamos aumenta y las tasas a menudo suben. En períodos más lentos, los prestamistas pueden bajar las tasas para fomentar los préstamos.
La inflación es especialmente importante. Los precios más altos significan que los prestamistas necesitan tasas más altas para proteger el valor de los pagos futuros, mientras que una inflación moderada puede ayudar a que las tasas caigan.
En resumen, una economía fuerte generalmente hace que los préstamos sean más caros, y una más débil los hace más baratos, aunque otras fuerzas también pueden influir.
A menudo se culpa o se acredita a la Reserva Federal por cambios en las tasas hipotecarias, pero en realidad no las fija. En su lugar, la Fed establece la tasa de fondos federales, o la tasa de préstamo a un día que los bancos se cobran entre sí.
Esta tasa influye en el costo general de los préstamos en toda la economía. Cuando la Fed aumenta la tasa de fondos federales para enfriar la inflación, otras tasas de interés generalmente siguen el mismo camino, incluidas las de las hipotecas. Cuando reduce las tasas para estimular la economía, los préstamos generalmente se vuelven más baratos.
Las tasas hipotecarias también reaccionan a lo que la Fed dice que podría hacer. Incluso antes de que la Fed tome una medida, señales de los responsables de las políticas, como preocupaciones sobre la inflación o el crecimiento, pueden cambiar las expectativas en los mercados financieros y hacer que las tasas hipotecarias suban o bajen.
Así que, aunque la Fed no está tirando de los hilos de las tasas hipotecarias directamente, sus decisiones y declaraciones moldean el entorno de las tasas de interés.
Las tasas hipotecarias también toman sus señales del mercado de bonos, especialmente del rendimiento del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Esto se debe a que las hipotecas y los bonos del Tesoro compiten por los mismos tipos de inversores: personas que buscan rendimientos relativamente seguros a largo plazo.
Aquí está la conexión en lenguaje sencillo: los inversores compran paquetes de préstamos hipotecarios conocidos como valores respaldados por hipotecas (MBS). Si el rendimiento de los bonos del Tesoro sube, los inversores esperan mayores rendimientos en los MBS también. Esa expectativa se traslada a los prestatarios como tasas hipotecarias más altas. Cuando los rendimientos del Tesoro bajan, las tasas hipotecarias generalmente siguen.
La relación no es exacta, pero es lo suficientemente cercana como para que observar el rendimiento del Tesoro a 10 años pueda darte una buena idea de hacia dónde se dirigen las tasas hipotecarias. Por eso los movimientos del mercado de bonos a menudo son noticia en los mundos de la vivienda y las finanzas.
Incluso con las mismas condiciones del mercado, dos prestamistas pueden ofrecer diferentes tasas hipotecarias. Esto se debe a que cada prestamista agrega su propio margen, conocido como el "spread", además de la línea base del mercado.
Esta diferencia cubre costos operativos, como pagar al personal y mantener los sistemas tecnológicos, así como el apetito del prestamista por el riesgo y el margen de beneficio deseado. Algunos prestamistas tienen operaciones más reducidas o se dirigen a tipos específicos de prestatarios, lo que les permite ofrecer tasas más bajas. Otros pueden construir un colchón más grande para protegerse contra posibles pérdidas, lo que lleva a tasas ligeramente más altas.
La estrategia empresarial también juega un papel. Un prestamista que busque aumentar la cuota de mercado podría bajar temporalmente las tasas para atraer más solicitudes, mientras que otro enfocado en la rentabilidad podría establecerlas más altas.
Todo esto significa que comparar es crucial. El mismo prestatario podría ver ofertas notablemente diferentes simplemente revisando con algunos prestamistas más.
Dos personas que solicitan una hipoteca por la misma cantidad en el mismo día aún pueden salir con tasas diferentes del mismo prestamista. Eso es porque los prestamistas no solo miran las condiciones del mercado. También evalúan cuán arriesgado parece cada prestatario.
Con precios basados en el riesgo, cuanto más riesgo cree un prestamista que está asumiendo, más alta será la tasa que cobrará para compensarlo. Alguien con un historial sólido de pagos puntuales de deudas podría obtener una tasa más baja que alguien con un historial de pagos atrasados.
Los prestatarios a veces pueden “reducir” su tasa de interés pagando puntos de descuento por adelantado. Un punto generalmente cuesta el 1% del monto del préstamo y puede reducir la tasa en una pequeña fracción, lo que podría ahorrar dinero a lo largo de la vida del préstamo.
Las investigaciones muestran que no todos los prestatarios son tratados por igual. Por ejemplo, un estudio de Harvard encontró que los propietarios negros de altos ingresos tenían más probabilidades de recibir tasas de interés más altas que los propietarios blancos de bajos ingresos.
De manera similar, una investigación reciente de CNN en la Navy Federal Credit Union encontró disparidades en las tasas de aprobación para solicitantes negros y blancos. Estos hallazgos muestran discriminación racial en los mercados de crédito y destacan la importancia de comparar múltiples prestamistas y comprender sus opciones.
La tasa que ves en un anuncio en línea o en el sitio web de un prestamista no es necesariamente la que obtendrás. Esas tasas anunciadas generalmente se basan en prestatarios “ideales”, como personas con excelente crédito, un gran pago inicial y un perfil de bajo riesgo. Si tu solicitud se ve diferente, tu tasa real podría ser más alta.
También es importante entender la diferencia entre la tasa de interés y la tasa de porcentaje anual (APR). La tasa de interés es solo el costo de pedir prestado el monto principal del préstamo.
La APR incluye la tasa de interés más ciertas tarifas, como los cargos de originación de préstamos o puntos de descuento. Debido a que refleja más de los costos involucrados, la APR puede darte una mejor idea del precio total de tu préstamo.
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