El trabajo desde casa está matando el mercado inmobiliario comercial.
¡Hola, miembros de Quartz! Hay muchas posibilidades de que si estás leyendo esto durante el fin de semana, no vayas a una oficina el lunes. De hecho, hay tanta gente trabajando desde casa durante parte de la semana que la industria de oficinas de EE. UU. está en graves problemas financieros.
Echemos un vistazo al problema.
Las cifras son espantosas y también lo son las anécdotas. Dos años después de que la pandemia de COVID-19 se alivió, los centros urbanos siguen vacíos en todo el país. Las tasas de vacancia de oficinas superan el 20 % en todo el país, los propietarios de edificios están entregando sus llaves a los bancos y propiedades que alguna vez fueron valiosas se venden por una pequeña fracción de su último precio de compra en subastas de liquidación. En algunos centros urbanos, se habla del bucle de la perdición urbana, una frase acuñada por el profesor de la Escuela de Negocios de Columbia Stijn Van Nieuwerburgh (Estilo Van Nieuwerburgh) que se refiere a las oficinas vacías creadas por empleados que trabajan desde casa, lo que conduce al cierre de negocios en áreas del centro y a la evaporación de la base impositiva de una ciudad.
Todos hemos visto las imágenes de San Francisco, Nueva York y Washington: oficinas vacías, tiendas cerradas y personas sin hogar durmiendo en las aceras.
Pero, ¿qué tan grave es realmente? Weekend Brief habló con los principales expertos, propietarios, inversores, analistas y otros para averiguarlo. La respuesta: bastante sombría, pero podría mejorar.
En el segundo trimestre, la tasa nacional de vacantes de oficinas alcanzó el 20,1%, aumentando por tercer trimestre consecutivo y marcando la primera vez que se registraron vacantes de oficinas superiores al 20%. La razón: trabajar desde casa ya no es algo temporal, es la nueva normalidad. Los economistas de Moody’s llaman al cambio “un cambio duradero” en el uso del lugar de trabajo, y un estudio reciente de la Reserva Federal mostró que el 28% de los encuestados dijeron que buscarían un nuevo trabajo si no pudieran trabajar desde casa durante al menos parte de la semana.
Los economistas de Moody’s dicen que ven que las vacantes de oficinas alcanzarán un máximo de alrededor del 24% a principios de 2026, antes de caer finalmente al 14% en los próximos cinco años. Esto se debe en parte a que la gente ha cambiado la forma en que trabaja. Los nuevos contratos de alquiler firmados este año son para espacios aproximadamente un 25% más pequeños que los firmados para la misma cantidad de empleados antes de la pandemia, dijo Jessica Morin, quien dirige la investigación de oficinas en la firma inmobiliaria CBRE.
Morin cree que la situación se está aliviando un poco, y señala que la investigación de CBRE muestra un aumento en la llamada absorción neta, la diferencia entre la cantidad de espacio alquilado y la cantidad de espacio de oficina desocupado. Aumentó en 2,4 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre de este año, el primer aumento en seis meses.
Aun así, en los días pico de trabajo en la oficina, los martes y miércoles, dijo Morin, solo se utiliza alrededor del 60% del espacio de oficina. “Tendremos mucho más uso compartido de escritorios que antes de la pandemia”, dijo. Un punto positivo es que los diseños de las oficinas están cambiando. “Necesitamos espacios de colaboración porque el [plan] híbrido te lleva a la oficina para trabajar con un equipo, y eso compensa algunas de las reducciones de escritorios”, agregó.
Morin es una optimista en materia de oficinas. Señaló que los más afectados son el 10% de los edificios de oficinas que son los menos deseables: más viejos, deteriorados y en áreas menos atractivas. El 8% superior del espacio de oficinas está bien y todavía se están construyendo nuevas torres, aunque mucho menos que antes de la pandemia. Pero dijo que una economía en crecimiento traerá más trabajadores, e incluso con el trabajo desde casa, volverán a llenar la mayor parte del espacio de oficina decente. En cuanto al resto: será demolido o convertido en hoteles y apartamentos.
Atlanta, Chicago, Dallas, Seattle y, por supuesto, San Francisco, se encuentran entre los mercados de oficinas más afectados, con tasas de vacancia superiores al 25 %, según CBRE.
Un mercado que no ha sufrido un impacto tan grande es Miami, donde la tasa de vacantes fue del 14,8% en el segundo trimestre. “El crecimiento de las empresas que han migrado a Miami durante los últimos cuatro años ha compensado la reducción del trabajo híbrido”, dijo Tere Blanca, una corredora comercial y asesora en Miami. Para el desarrollador de Miami s, son las tasas de interés, no la ocupación, las que han sido el problema, especialmente para los inversionistas con deudas o préstamos con tasa flotante que vencen. Y con la demanda de viviendas nuevas aún fuerte en Miami, Blanca dice que es probable que muchos edificios de oficinas de Clase B viejos y no deseados sean demolidos y reemplazados por condominios nuevos y brillantes.
El espacio vacío no es el único problema: muchos propietarios pidieron préstamos cuantiosos para comprar sus edificios cuando las tasas de interés eran cercanas a cero y sus márgenes reducidos se basaban en alquileres altos, altas tasas de ocupación y bajas tasas de interés. Todo eso ya no existe y, como las hipotecas comerciales se renuevan cada siete a diez años (no cada 30 años como ocurre con las hipotecas para viviendas), se avecina una crisis masiva.
¿Están preparados los bancos estadounidenses? Muchos aún no han valorado sus préstamos a valor de mercado, una expresión financiera que se refiere al uso del valor de mercado real de una propiedad (o un instrumento financiero) al calcular el valor de los activos de un banco.
En los próximos dos años, más de un billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales vencerán, según un estudio reciente de The Conference Board, un grupo de investigación empresarial financiado por corporaciones con sede en Nueva York, y muchos propietarios no podrán permitirse el lujo de refinanciar, lo que dejará a los bancos con el problema. Gran parte de eso se debe a que la Reserva Federal aumentó las tasas de interés. Las tasas de interés han aumentado 5 puntos porcentuales desde marzo de 2022, de 0,25 por ciento a 5,25-5,5% en julio de 2023, donde se han mantenido desde entonces. Ya hemos visto lo que sucede cuando los valores de los bienes raíces se hunden y los préstamos no se pueden pagar o refinanciar. Eso es lo que nos dio la Gran Recesión de 2008, aunque eso fue impulsado en gran medida por los préstamos hipotecarios para viviendas.
Hasta el momento, bancos como First Republic, Signature y New York Community Bank han quebrado después de que los préstamos sobre bienes raíces, especialmente los comerciales, no se pudieron pagar.
Entonces, ¿por qué los inversores inmobiliarios no se lanzan (o lanzan a sus banqueros) a través de las ventanas selladas de sus torres de oficinas de dos millones de pies cuadrados, arrendadas al 30% e inspiradas en Zaha Hadid, con certificación LEED Platino?
Para evitar problemas, muchos bancos están cruzando los dedos y esperando que el mercado se recupere antes de que venza la deuda. “Muchos bancos están dispuestos a extender los préstamos existentes”, dijo Rob Gilman, quien dirige la práctica inmobiliaria en Anchin, una firma de contabilidad con sede en Nueva York.
Gilman señaló que esto se llama “extender y fingir”. Pero, ¿por qué los bancos fingirían? “Parte de la razón”, dijo, “es que no han reducido sus pérdidas a lo que creo que es el nivel correcto”.
El peligro es mayor para los bancos pequeños y medianos que otorgan muchos de los préstamos a los propietarios de edificios de oficinas de nivel medio y que no tienen los bolsillos tan profundos de un Chase o un Citibank para soportar la crisis de efectivo que vendría con una gran cantidad de incumplimientos y ventas de liquidación.
“Muchas propiedades que se adquirieron antes de la pandemia, en los 10 años previos a 2019, se adquirieron con la premisa de que las tasas de interés se mantendrían cercanas a cero y podrían venderse o refinanciarse a tasas de capitalización que reflejaran la norma de entonces, que hoy son inaplicables”, dijo Michael Cohen, presidente de Colliers, una firma de corretaje y asesoría inmobiliaria comercial en Nueva York.
Un propietario o inversor que compró un edificio con margen y podía afrontar pagos de intereses de menos del 1% hace tres años, ahora está pagando hasta cinco veces esa cantidad en intereses. Y muchos de esos préstamos ya están por vencer.
“Esta toma de conciencia de la pérdida de valor será un proceso lento porque la mayoría de los edificios de oficinas tienen contratos de arrendamiento a largo plazo que permiten a los propietarios ‘ignorar’ las pérdidas hasta que se ven absolutamente obligados a hacerlo”, dijo Tyler Wiggers, del Centro de Finanzas e Inversiones Inmobiliarias de la Escuela de Agricultores de la Universidad de Miami. l of Business. La presión vendrá, dijo, cuando suficientes inquilinos no renueven o reduzcan significativamente la cantidad de espacio que necesitan, y la propiedad deje de producir suficiente alquiler para cubrir los costos, o peor aún, necesite un nuevo sistema de aire acondicionado, una remodelación del vestíbulo y los inquilinos simplemente se vayan.
Los impuestos son otro problema para los propietarios cuyas propiedades están perdiendo valor, dijo Gilman de Anchin. “Hoy en día no se puede simplemente devolver una llave y decir: ‘Bueno, ya sabes, perdí mi propiedad. Necesito una deducción de impuestos’", dijo Gilman. Las leyes fiscales de EE. UU. son muy favorables Los bienes raíces son un problema grave y muchos propietarios pueden acumular facturas de impuestos diferidos legalmente que pagan una vez que venden su propiedad. Pero si el valor del edificio ha disminuido, pueden estar en apuros con el IRS. Eso los hace aún menos capaces de pagar sus préstamos.
“Los precios deben bajar mucho más para que los mercados alcancen un equilibrio entre la oferta y la demanda”, añadió Wiggers. E incluso entonces, mucho de lo que actualmente se utiliza como espacio de oficina tendrá que convertirse (de manera asequible para los desarrolladores) en apartamentos, espacio de almacenamiento u otros usos. “Pero alguien, o algunas partes, como el propietario actual y probablemente el proveedor de la deuda, tendrán que sufrir pérdidas materiales para llevarnos allí", dijo Wiggers.
Y eso podría ser un problema para el sistema financiero, como ocurrió con la crisis de 2008.
“El daño podría hacer metástasis y convertirse en una crisis financiera en toda regla si decenas o incluso cientos de bancos comerciales pequeños y medianos quiebran simultáneamente”, escribió el economista jefe de Conference Board, Dana M. Peterson, en la edición de julio de la revista Revista de negocios de Harvard“El peor escenario posible podría incluir el contagio a otras economías y desiertos bancarios en todo Estados Unidos”.
No todo el mundo está de acuerdo. En la propia Harvard, el profesor de economía Kenneth Rogoff, experto en crisis financieras, admite que habrá víctimas. “Sin duda, habrá muchas empresas que inviertan en bienes raíces comerciales que verán su capital aniquilado, y las pérdidas serán tan grandes (muchos edificios se venderán por la mitad de lo que los inversores pagaron por ellos) que la deuda también se verá muy afectada”, dijo Rogoff. una publicación universitaria en junio. “Sin embargo, esto por sí solo no provocará una crisis financiera en toda regla, especialmente en el contexto de una perspectiva económica mundial aún sólida”.
Cohen, que administra las extensas propiedades inmobiliarias de su familia en la ciudad de Nueva York junto con su trabajo en Colliers, dijo que las empresas inmobiliarias bien administradas han estado reservando dinero y resistirán la crisis, incluso si tienen que vender algunas propiedades de menor calidad con un descuento masivo.
Los actores inmobiliarios a largo plazo volverán a los días de comprar y mantener, cuando adquirían edificios o lotes y esperaban años hasta tener un lote lo suficientemente grande para construir, o un cliente lo suficientemente grande como para adquirir un edificio, agregó.
También han surgido fondos privados, llamados fondos secundarios, dispuestos a comprar oficinas con un descuento significativo. Estos fondos tienden a comprar propiedades que son bastante estables, pero que tienen un rendimiento inferior al de su propietario actual, que preferiría asumir el golpe ahora. Eso ofrece descuentos de más del 25% a los inversores que pueden esperar sus retornos.
“Es una oportunidad de compra”, dijo Cohen.
Gracias por leer y no olvides ir a la oficina esta semana.
— Peter Green, escritor de informes de fin de semana
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