El mercado inmobiliario estadounidense, un gigante pospandémico que parecía imparable, finalmente está mostrando signos de fatiga.
Después de más de dos años de aumentos de precios incesantes, los fundamentos están cambiando. Los precios de las viviendas están empezando a caer, el inventario sin vender se está acumulando a niveles no vistos desde la crisis financiera de 2008 y los compradores, desde los que compran por primera vez hasta los compradores de lujo, están rechazando ofertas o exigiendo grandes descuentos.
La combinación de tasas hipotecarias rondando el 7% y la creciente incertidumbre económica en torno a los aranceles ha creado una serie de razones para que el comprador dude. Lo que está surgiendo es un mercado donde los vendedores están haciendo concesiones y los compradores tienen las cartas, un cambio drástico con respecto a las guerras de ofertas y las ofertas en efectivo que definían el mercado.
Precios de las viviendas en las 20 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. Cayó un 0,12% en marzo respecto al mes anterior, según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller. Es una pequeña caída, claro, pero marca el final de una implacable marcha ascendente que ha definido el mercado inmobiliario desde enero de 2023.
El cambio más grande se está produciendo en la oferta. Las viviendas unifamiliares nuevas terminadas sin vender alcanzaron las 117.000 en abril, el nivel más alto desde julio de 2009, según datos de la Oficina del Censo. analizado por el investigador de vivienda Lance LambertEso representa un aumento del 31% respecto del año anterior, y ocurre en un momento en que los constructores de viviendas están cada vez más nerviosos por la demanda.
Incluso los compradores de artículos de lujo están retrocediendo. Las ventas de viviendas de lujo cayeron un 10% en abril en comparación con el año anterior, lo que marca la caída más pronunciada desde 2023, según datos de Redfin. No se trata solo de las tasas hipotecarias: se trata de compradores en efectivo y prestatarios de préstamos jumbo que, en teoría, tienen más flexibilidad financiera. Pero la retirada entre los compradores adinerados refleja un patrón más amplio de ansiedad que se extiende incluso entre el 5% superior de los hogares estadounidenses, con Unos 7 billones de dólares depositados en fondos del mercado monetario en lugar de invertirse en activos como bienes raíces y acciones.
Para los compradores, el panorama se está volviendo más negociable. Casi la mitad de los vendedores ya están ofreciendo concesiones, según Redfin, y los niveles de inventario están en el punto más alto desde septiembre de 2020.
Los agentes inmobiliarios están presenciando el cambio en tiempo real. El agente de Oregón, Meme Loggins, trabajó recientemente con un comprador que negoció con éxito un descuento de $50,000 sobre el precio de venta de una casa, solo para retirarse por completo, citando la incertidumbre económica. “Todos quieren una buena oferta”, Loggins le dijo a Marketplace“Todo el mundo pide algún tipo de concesión, ya sea por los gastos de cierre, una reducción considerable del precio o ambas cosas”.
El panorama geográfico cuenta su propia historia. Texas lidera la corrección, con listados que alcanzaron los 123,000 en abril de 2025, un 53% más de lo normal, lo que lo convierte en el cuarto mercado inmobiliario con mayor exceso de oferta en los EE. UU. según el analista inmobiliario Nick GerliSolo en Austin se ha registrado una caída del 20,4 % en el valor de las viviendas desde los máximos de la pandemia, según Gerli, lo que representa la mayor corrección a nivel metropolitano en Estados Unidos.
Los mercados de Florida están igualmente bajo tensión, con áreas metropolitanas como Tampa y Jacksonville se hacen presentes repetidamente en las listas de mercados con más recortes de precios. Incluso el Área de la Bahía en California, considerada durante mucho tiempo a prueba de recesión, está mostrando grietas. En marzo, Cerca de 1.300 casas nuevas llegan al mercado en el área metropolitana de San Francisco, pero solo 780 viviendas cambiaron su estado a “pendiente”, la brecha más grande en marzo desde al menos 2012, según Redfin.
Lo que hace que este momento sea particularmente interesante es que no se trata solo de asequibilidad, aunque las tasas hipotecarias del 7% ciertamente no ayudan. Se está gestando un problema de confianza que afecta a compradores de todos los niveles de ingresos. Analistas de Citi Research Advirtió que la actividad inmobiliaria parece encaminada a contraerse, lo que podría indicar una recesión futura, y señaló que la inversión residencial es “el sector más sensible a las tasas de interés en la economía”.
El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, William Pulte, ha tomado nota e instado al presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, a recortar las tasas de interés. «El mercado inmobiliario estaría en mucho mejor forma» si se redujeran las tasas. Pulte publicó en las redes sociales.
La mayoría de los analistas esperan que las tendencias continúen. Redfin estima que Los precios de las viviendas caerán un 1% en el cuarto trimestre, lo que marcaría la primera disminución anual de precios desde 2012. Zillow también espera que los valores de las viviendas caerá un 1,4% este año.
Pero no espere una avalancha de ofertas todavía. Muchos compradores siguen estancados por las tasas hipotecarias, mientras que los propietarios atrapados en hipotecas de baja tasa de la era de la pandemia se muestran reacios a vender y renunciar a su financiamiento favorable. El resultado es un mercado atrapado entre compradores indecisos y vendedores renuentes, lo que crea el tipo de enfrentamiento que podría mantener deprimidos los volúmenes de transacciones incluso cuando los precios se moderan solo ligeramente.
Lo que está surgiendo se parece menos al frenético mercado de vendedores de los últimos años y más a un mercado inmobiliario tradicional donde los compradores pueden negociar y los vendedores tienen que competir. La pregunta ahora es si esto representa un regreso a la normalidad o las primeras etapas de algo más grave.
—Jackie Snow, editora colaboradora
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