La Reserva Federal acaba de recortar las tasas de interés. ¿Seguirán las tasas hipotecarias?

Pero si piensas que las tasas hipotecarias también bajarán, puede que desees moderar tus expectativas. Esto se debe a que las tasas hipotecarias no siempre siguen la pauta de la Fed, y la historia reciente lo demuestra.

Cuando la Fed recortó las tasas tres veces el otoño pasado, ocurrió algo inesperado: las tasas hipotecarias realmente subieron. Es un recordatorio de que la relación entre la política de la Fed y las tasas de préstamos hipotecarios no es tan sencilla como muchos prestatarios asumen.

El movimiento del banco central es "un paso táctico en el camino de la Fed hacia la neutralidad, mientras los responsables de las políticas responden a un equilibrio cambiante de riesgos," en lugar de un giro dramático de política, dijo Sam Williamson, economista senior en First American, en un comunicado antes de la reunión de la Fed.

Antes de la reunión del FOMC, Williamson señaló que la decisión "probablemente no será unánime, con algunos miembros favoreciendo un recorte mayor y otros prefiriendo mantener las tasas estables."

Eso resultó ser cierto. Stephen I. Miran, presidente del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca, quien era juramentado el martes como gobernador de la Fed, votó en contra de la rebaja de tasas de hoy porque prefería una rebaja mayor del 0.50%, según un comunicado del FOMC.

Las tasas hipotecarias en declive antes de la reunión de la Fed

¿La buena noticia? Las tasas hipotecarias han caído rápidamente en las últimas semanas, incluso antes de cualquier acción de la Fed. La hipoteca a tasa fija a 30 años alcanzó un nuevo mínimo de tres años de 6.13% el martes antes de la reunión de la Fed, según Mortgage News Daily.
La tasa fija a 30 años promedió 6.35% al 11 de septiembre, bajando 15 puntos básicos desde el 6.50% de la semana anterior, según datos semanales de Freddie Mac. Eso marcó la mayor caída semanal en el último año.

"Las tasas hipotecarias se están moviendo en la dirección correcta y los compradores de vivienda lo han notado, ya que las solicitudes de compra alcanzaron el crecimiento anual más alto en más de cuatro años," dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.

Las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo alrededor del 7% a principios de este año, por lo que la reciente caída es una buena noticia para los propietarios con tasas altas y los compradores que han sido marginados por las presiones de asequibilidad. Aún así, las tasas siguen siendo mucho más altas que los niveles sub-3% vistos durante la pandemia.

Pero la reciente caída se debe a preocupaciones económicas más amplias en lugar de la política de la Fed. Kara Ng, economista senior en Zillow Home Loans, señala el debilitamiento de los datos de empleo como un catalizador.

"Las tasas hipotecarias cayeron bruscamente después de la Oficina de Estadísticas Laborales en el informe de empleo de agosto, publicado el 5 de septiembre, generó temores de un mercado laboral que se debilita rápidamente," dijo Ng. "El crecimiento del empleo se desaceleró significativamente, las ganancias de meses anteriores se revisaron a la baja, y la tasa de desempleo se mantuvo relativamente estable solo porque la gente dejó la fuerza laboral."

El mercado interpretó estos signos como evidencia de que la Fed necesitaría recortar las tasas con más agresividad para apoyar la economía, lo que llevó a los inversores a reducir las tasas hipotecarias en anticipación.

La caída de los bonos del Tesoro (no las tasas de la Fed) está impulsando la caída de las tasas hipotecarias

Aquí está el punto clave que muchos prestatarios no se dan cuenta: las tasas hipotecarias no suelen seguir la tasa de fondos federales de la Fed. En cambio, siguen el rendimiento del Tesoro a 10 años (actualmente en 4,05%) mucho más de cerca.

La tasa de fondos federales afecta los costos de endeudamiento a corto plazo como las tarjetas de crédito y los préstamos de tasa ajustable. Pero las hipotecas son deuda a largo plazo, que generalmente dura de siete a 10 años antes de que los prestatarios refinancien o se muden. Eso hace que la nota del Tesoro a 10 años sea un mejor punto de referencia para fijar precios en los préstamos hipotecarios a 30 años.

Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage en Nueva York, advierte que las tasas en caída a menudo señalan turbulencias económicas.

"Los rendimientos de los bonos están cayendo y las tasas hipotecarias están bajando", dijo Cohn, "pero eso es porque la economía está en apuros. Recibimos algunos datos económicos más débiles que mostraron que el sector de empleo se está debilitando, y el mercado de bonos básicamente está diciendo: 'mira, la economía está en una recesión'."

Históricamente, Las tasas hipotecarias comercian alrededor de 1 a 2 puntos porcentuales por encima del rendimiento del Tesoro a 10 años. Recientemente, esa diferencia se ha ampliado a casi 3 puntos porcentuales, lo que significa que las tasas hipotecarias no se han beneficiado tanto como normalmente lo harían de la caída de los rendimientos del Tesoro.

Lo que esto significa para la vivienda

Incluso un alivio modesto en las tasas podría desbloquear un aumento en la actividad inmobiliaria. "Los mercados han valorado rápidamente una Reserva Federal más moderada, con tres recortes de tasas esperados para fin de año", dijo Williamson. "Ese cambio ya ha empujado los rendimientos del Tesoro a 10 años hacia abajo, arrastrando las tasas hipotecarias con ellos."

La mejora en la asequibilidad, aunque modesta, podría ser de gran ayuda para los prestatarios que luchan con altos precios de vivienda y primas de seguros.

"La sensibilidad de la vivienda a las tasas significa que incluso pequeñas disminuciones pueden desbloquear la demanda", explicó Williamson. "Si las tasas caen aún más, podría desbloquear demanda adicional, potencialmente impulsando un aumento en la actividad de compra y refinanciamiento."

Aun así, la asequibilidad y la falta de inventario en partes del país podrían seguir reteniendo a los compradores. La dinámica del mercado muestra que "más vendedores han salido de las líneas laterales, especialmente en la primera mitad de este año, pero la cantidad de compradores no ha mantenido el ritmo, lo que lleva a un alto número de listados y recortes de precios”, dijo Ng. Eso podría dar a los compradores y propietarios que compraron cuando las tasas estaban por encima del 7% una ventana de oportunidad para actuar y realizar ahorros.

Quién se beneficia realmente de un recorte de tasas por parte de la Reserva Federal

Si la Fed recorta las tasas el miércoles como todos anticipan, ciertos tipos de préstamos verán un alivio más inmediato:

• Tarjetas de crédito: Estos productos de tasa variable rastrean directamente la tasa de fondos federales y generalmente se ajustan dentro de uno o dos ciclos de facturación. Pero con un recorte de 0.25%, el beneficio para los APR de las tarjetas de crédito será mínimo. Considere transferir cualquier saldo alto de tarjeta de crédito a una tarjeta de transferencia de saldo del 0% y pague agresivamente la deuda de alto interés.
• Líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOCs): La mayoría de los HELOCs están vinculados a la tasa preferencial, que se mueve en línea con la política de la Fed. Los HELOCs funcionan como una tarjeta de crédito: obtienes una línea de crédito extraída de una parte del valor neto de tu hogar que puedes usar (y pagar) según sea necesario por hasta 10 años, en la mayoría de los casos. Pagas intereses solo sobre la cantidad que utilizas durante ese período inicial antes de ingresar a la amortización. Si eres un propietario actual que busca aprovechar parte de tu valor neto de la vivienda para consolidar deudas o mejorar el hogar, un recorte de la tasa de fondos federales ayudará a reducir tus costos de préstamo.
• Préstamos para automóviles: Aunque no están directamente vinculados a las tasas de la Fed, la financiación de automóviles generalmente se vuelve más barata cuando el banco central recorta las tasas. Sin embargo, la administración de Trump arancel reciente del 25% sobre la mayoría de los automóviles importados y ciertas partes de automóviles (además de un arancel base del 2.5% sobre los vehículos importados), están aumentando el precio de etiqueta de los vehículos. Aunque los costos de los préstamos podrían disminuir un poco, los consumidores en el mercado de un automóvil nuevo podrían no ver muchos ahorros. Intente buscar un vehículo usado en su lugar o modelos más nuevos de 2024 y 2025 que no estén afectados por los aranceles sobre vehículos nuevos.