Cuando Andrew Cady comenzó a trabajar en hipotecas en Jacksonville, Florida, hace una década, presupuestaba alrededor de $120 por mes para el seguro de vivienda al calificar a nuevos clientes.
El aumento de los costos del seguro de hogar está haciendo que el sueño americano sea inalcanzable para más compradores. Aquí te explicamos por qué, y qué puedes hacer al respecto.
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Cuando Andrew Cady comenzó a trabajar en hipotecas en Jacksonville, Florida, hace una década, presupuestaba alrededor de $120 por mes para el seguro de vivienda al calificar a nuevos clientes.
Hoy en día, ese número se ha más que duplicado.
"Ahora, no prequalificas a un cliente a menos que estés considerando un gasto de $250 a $300 al mes como mínimo," dijo Cady, un gerente de sucursal productor de UMortgage en Inlet Beach, Florida. "Y eso es si todo está realmente bien en una casa."
Las matemáticas para los compradores de viviendas son brutales. Las tarifas del seguro de vivienda se han disparado, con las principales aseguradoras aumentando las primas en un promedio de 10.4% en 2024, tras un aumento del 12.7% en 2023, según un estudio del mercado asegurador Insurance.com. En los últimos cinco años, las primas promedio del seguro de vivienda de las 10 principales compañías en los EE. UU. han aumentado un 53.1%, según el estudio.
La asequibilidad de la vivienda ya es un gran obstáculo, gracias a las tasas hipotecarias persistentemente altas cercanas al 6.5% y al precio de venta medio nacional de viviendas alcanzando un récord de $435,300 en junio.
Por cada aumento mensual de $100 en los costos del seguro, los compradores de viviendas ven reducida su capacidad de compra en aproximadamente $16,000, dijo Cady. Eso significa que si alguien es aprobado para una casa de $400,000 y los costos del seguro son $300 más por mes de lo esperado, su poder de compra disminuye a $352,000.
El seguro de hogar ya no es una reflexión posterior a la hora de determinar cuánto te puedes permitir para una casa. En muchos casos, ahora es uno de los primeros elementos de línea que los profesionales de hipotecas e inmobiliarios aconsejan a sus clientes considerar.
El seguro de hogar no siempre fue tan caro, pero varias adversidades han afectado a la industria desde la pandemia de COVID-19.
Para empezar, las aseguradoras están desembolsando cantidades mayores por los reclamos. Los costos de construcción relacionados con el seguro de hogar aumentaron un 55% entre 2020 y 2022, según el Instituto de Información de Seguros.
La frecuencia y severidad de desastres naturales catastróficos también han aumentado, con 2023 registrando 28 desastres climáticos y meteorológicos de mil millones de dólares que suman casi $93 mil millones en daños, según la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) Centros Nacionales de Información Ambiental (NCEI).
Las tasas de seguro nacionales han aumentado en un promedio del 40.4% en seis años, con Colorado viendo el mayor aumento al 76.6%, seguido de Nebraska (72.3%) y Utah (70.6%), según un informe de LendingTree. Ningún estado vio una disminución en las primas de seguros en 2024.
Los estados del oeste han sido plagados por incendios forestales devastadores en los últimos años mientras que otras partes del país lidian con inundaciones más severas y tormentas de granizo, huracanes intensos y actividad de tornados.
“Las compañías de seguros han estado aumentando sus tarifas para mantenerse al día con sus gastos crecientes,” dijo Rob Bhatt, experto en seguros del hogar en LendingTree y agente de seguros licenciado, en el informe. "A principios de 2020 se observó un aumento en los desastres naturales y la inflación. Las compañías de seguros han tenido que reconstruir más hogares de lo normal, y el costo de reconstruir cada uno se ha vuelto más caro.”
Florida es un ejemplo principal. La tasa promedio anual de seguro de hogar en Florida fue $14,140 en 2024, según un informe de Insurify, otro mercado en línea de seguros. Para 2025, Insurify estima que las tarifas en el Estado del Sol saltarán un 9% a $15,460. Hialeah, una ciudad en las afueras de Miami, tendrá el costo promedio de seguro de hogar proyectado más alto de cualquier ciudad de EE. UU. a $26,693, dijo Insurify.
Incorpora tarifas en la mezcla, y las tarifas podrían fácilmente superar esas proyecciones, señaló Insurify. "Las tarifas aumentarían el costo de los materiales de construcción importados en hasta $4 mil millones, y los aseguradores trasladarían esos costos a los propietarios de viviendas a través de primas más altas," dijo la compañía.
Las tasas más altas de seguro de hogar están teniendo un impacto notable en la calificación de hipotecas. La mayoría de los prestamistas requieren índices DTI por debajo del 43% para préstamos convencionales, aunque algunos programas permiten hasta un 50%.
Pero cuando los costos del seguro aumentan inesperadamente, los prestatarios pueden superar rápidamente esos límites, estirando sus presupuestos más allá del punto de comodidad, dijo Cady.
"Estamos viendo personas que están bajo contrato para una casa, y cuando van a obtener el seguro, descubren que probablemente hay dos gravámenes sobre la propiedad, y el seguro regresa y dice: 'Lo haremos, pero es una póliza de $16,000'," dijo Cady. "Y ahora la relación deuda-ingreso es demasiado alta, y tenemos que emitir una denegación de préstamo."
De hecho, el 68% de los prestamistas informan que las relaciones DTI de sus prestatarios exceden los límites una vez que se incluye el seguro, según una encuesta de Matic a profesionales hipotecarios. Casi el 60% de los prestamistas también dijo que los problemas relacionados con el seguro están causando retrasos en el cierre cuando los compradores de viviendas encuentran problemas para asegurar la cobertura.
En Fort Lauderdale, Cady encontró una propiedad a aproximadamente una milla del agua que requería una prima de seguro anual de $19,000, casi la mitad del pago principal e intereses. Esta realidad económica está obligando a muchos compradores a ajustar sus expectativas. Están comprando casas más baratas o abandonando completamente los sueños costeros, dijo Cady.
"Los compradores que quieren estar cerca de la costa terminan comprando al otro lado de la bahía o tierra adentro, solo por el simple hecho del costo del seguro," dijo Cady. "Esa casa de $450,000, cuando ven cómo se ve ese pago cuando agregamos el seguro, tienden a dar un paso atrás y dicen, '¿Por qué no reajustamos nuestro presupuesto a $375,000?'"
En la fase inicial, el proceso ahora es más laborioso para los prestamistas y los agentes de seguros. En lugar de obtener cotizaciones solo en propiedades bajo contrato, Cady dijo que está aconsejando a sus clientes que obtengan estimaciones de seguros en diferentes propiedades durante la fase de búsqueda de viviendas para asegurarse de que no esté fuera de su alcance antes de pasar por extensas negociaciones de ofertas.
Los expertos de la industria recomiendan varias estrategias para navegar la crisis del seguro de hogar:
Compra agresivamente: Trabaja con corredores de seguros independientes que puedan buscar tarifas con varios proveedores, recomienda Cady. Cuando él buscó cobertura para una de sus propias propiedades, encontró tarifas que iban desde $6,500 hasta $16,000 anuales para la misma cobertura.
Haga su tarea con anticipación: Antes de hacer ofertas en casas, obtenga cotizaciones de seguro de al menos tres aseguradoras diferentes específicas para cada propiedad. Factores como la edad del techo, la proximidad al agua y los materiales de construcción pueden crear miles de dólares de diferencia en las primas entre casas similares en el mismo vecindario.
Considere las compensaciones: Los compradores pueden necesitar priorizar los costos de seguro sobre las preferencias de ubicación o características de la casa. Esto podría significar moverse más hacia el interior en lugar de buscar casas costeras, o tomar medidas adicionales para fortalecer casas en áreas boscosas o forestales.
Revise su póliza anualmente: Al igual que esas revisiones médicas preventivas, los propietarios de viviendas deben revisar sus pólizas de seguro anualmente. Incluso si te gusta tu aseguradora actual, merece la pena comprobar si tu póliza y tu precio siguen siendo competitivos.
Otra razón para revisar tu póliza: si el valor de tu casa ha aumentado significativamente en los años desde que la compraste, es probable que estés infraasegurado, dijo Cady. Es posible que tu cobertura de valor de reemplazo no sea suficiente para reconstruir tu casa si es destruida porque la póliza se basa en el valor de la casa cuando la aseguraste por primera vez, agregó.
Preguntar sobre el seguro contra inundaciones: En muchos casos, las pólizas estándar de seguro para viviendas no cubren daños por inundaciones. Si la propiedad se encuentra en una zona de inundación designada federalmente, debes comprar cobertura de seguro contra inundaciones suplementaria además de tu póliza de seguro para viviendas estándar.
Incluso si no estás en una zona de inundación de FEMA, el seguro contra inundaciones puede ser algo que vale la pena considerar. Tu primer paso es obtener una cotización utilizando el Herramienta de cotización del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de FEMA. Según el análisis de Bankrate de los datos de FEMA, Las pólizas del NFIP promedian alrededor de $898 por año. Las pólizas privadas suelen ser más altas.
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