A medida que el inventario de viviendas nuevas permanece más tiempo, los constructores están apostando todo en incentivos y otras ventajas. Aquí hay consejos de compra para aprovechar eso a tu favor.
Shannon Fagan/Getty Images
Los constructores de viviendas no están exactamente optimistas sobre el mercado de nuevas construcciones en este momento. Una demanda más débil de compradores está llevando a una acumulación de inventario en diferentes partes del país mientras los constructores hacen todo lo posible para vender nuevas casas.
La confianza de los constructores en noviembre permaneció relativamente estable, solo subiendo un punto a 38, según la encuesta del Índice del Mercado de la Vivienda (HMI) de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB)/Wells Fargo $WFC.
¿Pero qué tan grave es? Según la encuesta, el 41% de los constructores dijo que redujeron los precios de venta en noviembre, un récord. Al mismo tiempo, los constructores redujeron los precios en un 6% en noviembre, como lo hicieron el mes anterior. Para endulzar el trato, el 65% de los constructores dijo que añadió incentivos de venta en noviembre, igualando la proporción de septiembre y octubre.
Si bien las casas nuevas históricamente han costado más que las propiedades existentes, el precio medio de venta de las nuevas casas fue $28,000 menos que las casas existentes, según Realtor.com. Eso representa un notable descuento del 6,5% que el mercado no ha visto en 25 años.
Para algunos compradores de viviendas, esto podría ser una ventana de oportunidad si juegan bien sus cartas. Aquí tienes algunos consejos para ayudarte a negociar con un constructor.
Las nuevas construcciones son un asunto diferente con problemas únicos. Un agente inmobiliario que tenga experiencia con constructores locales puede guiarte en cada etapa de la construcción, dijo Tiffany Sears, CEO y jefa de asesores de bienes raíces de Sears Group en Charlotte, Carolina del Norte.
“Todos los que están en esa casa modelo trabajan para el constructor; no trabajan para ti”, dijo Sears. “Su trabajo es venderte una casa y obtener lo máximo para la empresa para la que trabajan.”
Típicamente, los constructores ofrecen incentivos como reducciones temporales de la tasa de interés o créditos para costos de cierre para atraer a nuevos compradores, dijo Keri Holland, asesor inmobiliario global con Summit Sotheby's International Realty en Park City, Utah. Pero esto variará dependiendo del constructor y la ubicación.
Sin embargo, a menudo hay una advertencia con estos beneficios: tienes que usar la financiación interna del constructor, señaló Sears. Algunos constructores también pueden ofrecer paquetes de mudanza, como persianas, un refrigerador y una lavadora y secadora, artículos que generalmente no se incluyen en las nuevas construcciones, agregó Sears.
Lennar, por ejemplo, está ofreciendo un oferta de Black Friday en casas nuevas en el área de Orlando con una hipoteca FHA a tasa fija del 4.990% (con un APR del 5.920%) y hasta $25,000 en créditos de cierre para destinar a los costos de cierre del comprador o reducir el precio de la vivienda. ¿La trampa? Los prestatarios deben usar el financiamiento de Lennar.
Aunque los grandes constructores nacionales son más reconocibles, no te olvides de los constructores más pequeños, dijo Sears. Estas empresas pueden ofrecer más flexibilidad en el precio de la vivienda y las mejoras porque normalmente no tienen enormes brazos de préstamo internos.
“Están más dispuestos a negociar el precio a un ritmo más fuerte, porque no tienen la vinculación con el prestamista que tienen algunos de los otros constructores”, dijo Sears, agregando que la calidad de su trabajo es comparable a la de algunas compañías nacionales.
Si no eres muy exigente con los acabados, las casas que ya están construidas tienden a tener descuentos de precio más profundos que aquellas que aún no han comenzado, dijo Holland.
“Dado que los acabados ya están instalados, los constructores no pueden ofrecer créditos de diseño, por lo que los incentivos suelen aparecer como ajustes de precio o términos más negociables”, dijo Holland. “Las casas listas para mudarse dan a los compradores una mayor ventaja porque, una vez que una casa está terminada, se convierte en un costo para el constructor y ahí es donde suele surgir el poder de negociación.”
Contratar a tu propio inspector de viviendas independiente es crucial en cada etapa de la construcción para asegurar que el constructor esté entregando un producto de calidad hecho de la manera que deseas, dijeron ambos agentes.
Por lo general, se hacen en tres etapas: antes de que se vierta la cimentación; antes de que se coloque el panel de yeso para verificar el enmarcado, las paredes exteriores y las instalaciones preliminares de HVAC y conductos; y antes de tu recorrido final para verificar el producto final. Debes hacer una cuarta inspección nuevamente antes de que expire la garantía de tu constructor (generalmente un año después de la mudanza o cierre).
“Aunque las nuevas casas pasan por múltiples inspecciones requeridas durante el proceso de construcción, aún se pueden omitir o pasar por alto elementos”, dijo Holland. “Un inspector externo puede detectar problemas que podrían no ser visibles durante los recorridos, y abordarlos antes del cierre es mucho más fácil que después de mudarse.”
Los constructores suelen ofrecer una garantía 1-2-10 de vivienda en nuevas construcciones. En el año 1, la cobertura generalmente se extiende a problemas visibles conectados con la mano de obra del constructor, dijo Sears. Por eso es fundamental una cuarta inspección justo antes de que expire la garantía. Para el segundo año, la garantía cubre defectos en los sistemas principales detrás de sus paredes, como el eléctrico, la plomería o el HVAC. Y en el año 10, si se ofrece, la garantía cubre defectos estructurales importantes, explicó Sears.
Sin embargo, la mayoría de las garantías del constructor no cubren el desgaste normal, los electrodomésticos o daños fuera de los períodos de garantía. Después del cierre y la mudanza, Sears aconseja a los compradores de viviendas nuevas obtener su propia garantía de vivienda de terceros que cubra los electrodomésticos y otros sistemas importantes para mayor protección. Sin ella, los costos para reparar o reemplazar electrodomésticos más nuevos y sistemas de hogar modernos pueden sumarse rápidamente.
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