La disputa sobre listados de casas privadas entre Zillow y Compass ha desatado una demanda que podría fragmentar el mercado, con compradores y vendedores atrapados en el fuego cruzado.
Gabby Jones/Bloomberg via Getty Images
Dos titanes de bienes raíces se enfrentan en una batalla legal que podría cambiar completamente cómo compras o vendes una casa.
En mayo, Zillow, que promedia 227 millones de visitas al sitio por mes, comenzó a prohibir cualquier listado de casas que no aparezca en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) y en plataformas de búsqueda sindicadas como Zillow dentro de un día hábil de ser comercializadas públicamente.
La política apunta directamente a Compass, la mayor correduría inmobiliaria del país por volumen de ventas, según RealTrends. Compass ha construido su negocio permitiendo a los vendedores probar el mercado de forma privada a través de su propia red de agentes antes de compartirlo ampliamente.
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Compass escaló la pelea el mes pasado, presentando una demanda federal antimonopolio contra Zillow. Aunque ambas partes afirman que están protegiendo a los consumidores, los expertos dicen que se trata más sobre quién controla el mercado inmobiliario de casi $50 billones de dólares en EE.UU.
Los críticos de Compass y otras corredurías que utilizan redes de listados privados prominentemente dentro de sus modelos de negocio argumentan que limita la transparencia y perjudica a los vendedores de obtener el mejor precio.
Así es como generalmente funcionan los listados privados: Un agente primero muestra una casa exclusivamente a otros agentes dentro de su correduría (y sus compradores) por un período determinado. Esta opción brinda al vendedor más privacidad y control sobre quién ve su propiedad. También les permite probar su precio de venta sin crear un registro público de cuánto tiempo permanece en el mercado y reducciones de precio, ambos puntos de datos que aparecen en el MLS y Zillow.
Sin embargo, si la casa no se vende, se lista públicamente en la MLS, una base de datos cooperativa donde los agentes inmobiliarios de agencias locales comparten propiedades en venta entre sí. Hay más de 500 MLS en los EE.UU., según la Organización de Normas de Bienes Raíces (RESO).
Entonces, ¿por qué Zillow está tomando medidas contundentes ahora contra las casas que se comercializan públicamente pero que no aparecen de inmediato en su plataforma? La compañía dice que sus nuevas reglas cumplen con la Política de Cooperación Clara (CCP) de la Asociación Nacional de Realtors (NAR). La política se implementó para fomentar prácticas de mercado cooperativas y eficientes que beneficien a los consumidores, ha dicho NAR. Pero en marzo de 2025, NAR hizo una excepción en CCP para "listados exentos de comercialización retrasada". Esto permite que un vendedor tenga la opción de instruir a su agente para retrasar la comercialización de su casa por un período de tiempo, según las reglas locales de la MLS.
"Un agente puede tener un listado de Exclusiva Privada que siga todas las reglas de CCP y MLS, sin embargo, viola la prohibición de Zillow, un escenario increíblemente precario y confuso para los vendedores de casas y sus agentes", Compass argumenta en su demanda.
Un portavoz de Compass dijo que la política de Zillow es más restrictiva que la CCP.
“Basado en eso, está claro para nosotros que el objetivo de Zillow es prohibir los listados que no están en Zillow, no prohibir los listados privados, ni prohibir los listados que no están en una MLS,” dijo el portavoz. Cuando Zillow tiene acceso a más inventario de listados, “pueden vender más leads, porque ese es el sistema que han creado”, agregó el portavoz.
Aún así, Zillow no parece dispuesto a ceder su prohibición. Otras agencias inmobiliarias, incluidas eXp y Redfin, se han congregado en apoyo de la postura de Zillow sobre la transparencia y se han comprometido a seguir la regla de listado de la plataforma.
En un nuevo giro, Compass anunció el viernes que lo hará comparta sus listados privados con corredores y MLS rivales — pero con dos advertencias. Primero, los listados no pueden ser alterados o monetizados a través de terceros que venden datos de listados y los agentes de listados deben ser destacados de manera prominente. Además, las MLS y las corredurías deben asegurarse de que los agentes no sean multados o prohibidos por compartir listados.
Aunque la prohibición de Zillow podría parecer bien intencionada para los consumidores, los expertos de la industria dicen que es puramente una jugada de negocio.
"La nueva política de Zillow no se trata de transparencia sino más bien de control del embudo de marketing”, dijo Ken Johnson, profesor de bienes raíces y finanzas en la Universidad de Mississippi. “Zillow está tratando de imponer su peso. Esta es una estrategia de marketing de Zillow para capturar más parte del mercado de sitios como Homes.com, Realtor.com y Redfin, sin mencionar los MLS locales. Estas plataformas de vivienda masiva generan ingresos principalmente vendiendo prospects a corredores de bienes raíces.”
Según los críticos, el enfoque más exclusivo de listados de Compass podría en realidad perjudicar a los mismos vendedores que afirma ayudar y disminuir la cooperación de los agentes.
En un estudio de la industria, los investigadores encontraron que las casas comercializadas en la MLS se vendieron por un 17.5% más que propiedades comparables que no lo fueron, según un informe de 2023 de Bright MLS.
“En 2022, un vendedor típico en MLS recibió $53,890 más de lo que habría obtenido vendiendo fuera de MLS”, dice el informe. Esto da credibilidad a la propia investigación de Zillow, que muestra que los vendedores de viviendas que no pusieron su anuncio en el MLS dejaron más de $1 mil millones sobre la mesa en 2023 y 2024. Ese estudio, publicado en febrero, encontró que las casas fuera de MLS se vendieron por casi $5,000 menos en promedio que aquellas comercializadas en MLS, y más de $30,000 menos en California.
“Alentar a la gran mayoría de los vendedores a no listar su propiedad públicamente o de manera amplia desde el principio y establecer eso como una práctica y aconsejar a los clientes que hagan eso, creo que nos está haciendo retroceder”, dijo Lindsay Barton Barrett, un corredor asociado en Douglas Elliman en la ciudad de Nueva York.
Barrett ha visto esto antes. Hace décadas en Nueva York, los corredores no cooperaban y solo mostraban sus propias listas.
“El resultado final de eso fue que era realmente difícil para los compradores saber que estaban viendo cosas”, dijo Barrett. “No es beneficioso para los vendedores porque no están obteniendo la máxima exposición, y no saben que la persona que está dispuesta a pagar el precio más alto va a ver la propiedad”.
Dijo que también desperdicia el tiempo de los vendedores y limita el grupo de compradores. Y aunque una lista privada podría tener sentido en algunas situaciones, como una casa de lujo única o un vendedor de alto perfil que busque discreción, es la excepción y no la regla.
“Es mi opinión que la mejor manera de vender algo es prepararlo adecuadamente, fijar un precio adecuado y exponerlo al mayor número de personas”, dijo Barrett.
Si Compass gana su caso y se permite la proliferación de redes de listas privadas, la mayoría de los vendedores no se beneficiarán, dijo Stephen Brobeck, un investigador sénior en el Consumer Policy Center.
“En general, el mercado de bienes raíces residenciales será menos transparente y menos justo, no solo para los consumidores sino también para los miles de pequeños y medianos corredores que no pueden y no listan privadamente”, dijo Brobeck. “Estos corredores también tendrán un fuerte incentivo para ser adquiridos por grandes firmas, aumentando la concentración del mercado.”
Zillow y sus aliados argumentan que si los compradores no ven las casas atadas en una red de listados privados, el mercado pierde transparencia y los compradores pierden elección.
“Es una mala experiencia para el consumidor retener listados y decirle a la gente que tienen que trabajar con una cierta correduría para verlos; eso es lo que estamos en contra”, dijo un portavoz de Zillow.
Con los hogares típicos de EE.UU. ahora gastando un promedio de alrededor del 40% de sus ingresos en pagos de vivienda — muy por encima de la regla empírica usual del 28% — lo último que los compradores necesitan es escasez artificial.
Brobeck advierte que esto podría empeorar mucho para los compradores. Esto es especialmente cierto en mercados donde ya hay escasez de inventario.
"Si los tribunales permiten a Compass hacerlo, muchas otras grandes empresas también podrían listar privadamente, balcanizando el mercado”, dijo Brobeck. “Los compradores entonces perderán cada vez más el acceso a información sobre todas las propiedades que se venden."
La mayoría de los consumidores probablemente no comprendan completamente las sutilezas de la disputa legal entre Compass y Zillow. "Pero si lo hicieran, probablemente se pondrían del lado del grupo de la industria-consumidor y también evitarían cada vez más a los agentes y corredores de Compass que están siendo presionados para impulsar listados privados", dijo Brobeck.
Por otro lado, Johnson dijo que si Zillow sale victorioso, los corredores simplemente trasladarán sus listados de propiedades a otras plataformas que permitan estrategias de marketing alternativas.
"Acciones como esta, si tienen éxito, solo llevarán estas estrategias de listado alternativas más al subterráneo, ya que pueden ser bastante exitosas en ciertos mercados", dijo Johnson.
Para Barrett y otros agentes que observan desde el margen, existe una verdadera preocupación de que esta última disputa pública no solo dañe el acceso de los compradores a las propiedades, sino que también perjudique a los agentes compradores.
"Hace que sea muy difícil para los compradores sentirse bien con el sistema y saber que tienen una razón para tener una relación con el corredor de compradores que, hace un año, siempre podía mostrarles todos los listados, y ahora no puede", dijo ella.
