La administración Trump quiere poner un nuevo felpudo de “bienvenida” en las puertas de los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac.
El presidente Donald Trump dijo el martes que quiere deshacer la propiedad gubernamental de Fannie Mae y Freddie Mac y permitir que salgan a bolsa. Es un concepto que ha surgido ocasionalmente en los debates de políticas desde la administración Obama.
Esto es lo que hay que saber sobre un posible esfuerzo liderado por Trump para poner fin al control federal de Fannie y Freddie.
¿Qué son Fannie Mae y Freddie Mac?
Son un par de empresas hipotecarias supervisadas por el gobierno con una enorme presencia en el mercado inmobiliario. En realidad, las empresas no otorgan préstamos hipotecarios. En cambio, compran hipotecas de los prestamistas, las agrupan en valores y las venden a inversionistas con una garantía federal contra el incumplimiento. Esa garantía hace que Fannie y Freddie sean atractivos para los inversionistas, ya que están protegidos de las pérdidas.
Fannie y Freddie representan alrededor del 70% del mercado hipotecario. según datos de 2023 del Urban Institute. El pilar del mercado es la hipoteca de tasa fija a 30 años, un producto estadounidense distintivo que aísla a los propietarios de las picos de inflación o cambios en las tasas de interés mientras pagan sus casas.
¿Qué papel jugó? Fannie y Freddie ¿Qué papel jugó el dinero en la crisis financiera de 2008?
Fannie y Freddie habían operado durante mucho tiempo como empresas que cotizaban en bolsa y respondían a los accionistas desde su inicio. Pero en 2008, Fannie y Freddie se vieron en problemas después de comprar una avalancha de préstamos tóxicos. Los precios de las viviendas se desplomaron y los propietarios se quedaron atrás en los pagos de sus hipotecas. Las pérdidas de Fannie y Freddie fueron enormes.
El colapso del mercado hipotecario resultante condujo a un rescate de Fannie Mae y Freddie Mac, que las colocó en lo que se conoce como “intervención”, un acuerdo que otorga al gobierno federal amplios poderes para administrar las empresas.se quedó corto de nacionalización en toda regla. El rescate federal de Fannie y Freddie fue diseñado originalmente como una solución a corto plazo, pero la configuración ha durado casi dos décadas.
¿Tiene el Congreso algún papel que desempeñar en la salida a bolsa de Fannie y Freddie?
Una escisión federal de Fannie y Freddie no es una idea nueva. El Congreso ya ha coqueteado con ella antes, pero varios intentos fracasaron con el paso de los años.
En 2019, el entonces presidente del Comité Bancario del Senado, Mike Crapo, un republicano de Idaho,publicó un artículo de tres páginas esquema que convertiría a las instituciones en garantes privados con una participación limitada del mercado hipotecario. El impulso no ganó fuerza.
Algunos observadores argumentan que la privatización de Fannie y Freddie podría lograrse a través de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA), aunque tomaría varios años completar un proceso arduo.
¿Qué ha dicho Trump?
Restaurar por completo el control privado de Fannie Mae y Freddie Mercury no fue un objetivo explícito de la campaña de Trump para 2024 y no lo mencionó durante la misma. Pero se ha interesado por la idea. varios publicaciones en redes sociales.
Además de manifestar su intención de eventualmente vender Fannie y Freddie el martes, Trump quiere reescribir el contrato tácito entre los inversores y el gobierno federal. hecho explícito lo que una vez se consideró implícito en el mercado inmobiliario: Estados Unidos volvería a apoyar a los gigantes hipotecarios si otra crisis económica al estilo de 2008 cayera en su puerta.
Los analistas esperaban ampliamente que una segunda administración de Trump intentara terminar lo que comenzaron. La primera administración de Trump buscó promover la competencia privada en el mercado hipotecario, argumentando que era un método eficaz para reducir las tasas hipotecarias. En 2019, el Tesoro permitió que Fannie y Freddie se quedaran con más de sus ganancias y comenzar a reconstruir las reservas de capital para que ambos pudieran eventualmente funcionar sin el apoyo del gobierno. Los demócratas en ese momento se mostraron fríos ante las medidas.
¿Qué pasa después?
La administración Trump podría intentar liberar a Fannie y Freddie de la propiedad federal sin el Congreso, un paso que es más probable dado que los legisladores han dedicado poco tiempo y recursos al tema. “Es probable que su implementación tome muchos años, potencialmente más que los cuatro años que Trump II tendrá en el cargo”, dijo el experto en vivienda Donald Layton. dijo en una entrada de blog de enero para el Centro Furman de la Universidad de Nueva York.
Inversores como Bill Ackman, que compró acciones a tipos de interés muy rebajados, podrían obtener una ganancia inesperada si Fannie y Freddie empiezan a cotizar en bolsa.
Algunos analistas advierten que dejar a Fannie y Freddie en manos del sector privado Podría conducir hasta tasas hipotecarias. Pero eso depende de cómo se estructure su liberación de la tutela y de la solidez de una garantía federal para rescatarlos si fracasan.
El director de la FHFA, Bill Pulte, dijo durante una audiencia en el Congreso en febrero que cualquier salida de la tutela para Fannie y Freddie debería ser “cuidadosamente planificada” para evitar tasas hipotecarias desestabilizadoras.
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