Los 5 estados de EE. UU. con las tasas de vacancia de viviendas más altas en 2026.

Una casa desocupada suena como una oportunidad. En un país donde los compradores compiten rutinariamente contra múltiples ofertas, donde el inventario sigue estando muy por debajo de los niveles previos a la pandemia en docenas de áreas metropolitanas, y donde el precio medio nacional de la vivienda está por encima de $322,000, la existencia de casi 15 millones de unidades de vivienda desocupadas parece una solución lista para la crisis de asequibilidad. La realidad es mucho menos sencilla. La Oficina del Censo clasifica una casa como desocupada si no es la residencia principal de alguien, y esa definición abarca una amplia gama de propiedades que no tienen nada que ver con una casa vacía esperando un comprador. Las casas de vacaciones ocupadas solo durante la temporada de esquí o los meses de verano, las cabañas utilizadas para cazar y pescar unas pocas semanas al año, los condominios de tiempo compartido, las propiedades alquiladas pero aún no ocupadas, y las casas vendidas pero a la espera de sus nuevos propietarios cuentan como desocupadas. El número te dice cuántas casas no están ocupadas a tiempo completo. No te dice cuántas están disponibles para comprar o alquilar.

La distinción importa porque las altas tasas de desocupación no siempre indican mercados de vivienda débiles. En estados con grandes concentraciones de propiedades vacacionales y segundas residencias, la cifra de desocupación se inflama por la vivienda estacional que permanece vacía la mayor parte del año sin agregar nada al suministro de viviendas durante todo el año. En otros estados, las desocupaciones son impulsadas por algo completamente diferente: la pérdida de población, la reestructuración económica, y las casas que permanecen vacías no porque estén en demanda como escapadas sino porque nadie se muda para reemplazar a las personas que se fueron. La tasa nacional de desocupación del 10.43% ha estado disminuyendo, bajando 0.36 puntos porcentuales entre 2022 y 2023 a medida que el aumento de las tasas hipotecarias desalentó a los propietarios de mudarse y redujo aún más el inventario.

LendingTree analizó los datos de la Encuesta de la Comunidad Americana de 2023 de la Oficina del Censo de EE.UU. para clasificar a los 50 estados y el Distrito de Columbia por sus tasas de desocupación de vivienda en general. El estudio encontró que los 10 estados con las tasas de desocupación más bajas tienen valores medianos de vivienda promedio de $408,382, mientras que los 10 con el promedio más alto solo $247,850, una brecha de más de $160,000 que refleja la relación fundamental entre demanda, escasez y precio. Los estados donde las personas quieren vivir y donde la vivienda es difícil de encontrar tienen tasas de desocupación más bajas y valores más altos. Los estados con poblaciones más pequeñas, más tierras rurales, y mayores inventarios de viviendas estacionales tienden a estar en el otro extremo de la escala, aunque excepciones notables, como Florida y Alaska, combinan altas tasas de desocupación con valores de vivienda por encima de la mediana nacional. El analista principal de finanzas para consumidores de LendingTree, Matt Schulz, señaló que los estados con poca población y menos centros urbanos importantes tienden a tener más tierra en la que construir, lo que puede llevar a un exceso de oferta y luego a más desocupaciones.

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Maine ha liderado la nación en desocupación de vivienda durante 13 de los últimos 14 años, y los datos de 2023 confirman que esa racha sigue intacta. La tasa general de desocupación del estado de 21.09% significa que más de una de cada cinco de sus 746,552 unidades de vivienda permanece desocupada, una cifra que se traduce en 157,467 hogares desocupados y una tasa más del doble del promedio nacional. El valor medio de la vivienda es de $266,400, por debajo de la mediana nacional de $322,180, y la tasa de desocupación cayó 0.70 puntos porcentuales desde 2022, una de las mayores caídas año tras año en el país. Ninguno de esos números, tomados en aislamiento, sugeriría un estado en medio de una crisis de vivienda. Pero Maine lo está, y la tasa de desocupación es clave para entender por qué.

Las propiedades vacacionales estacionales constituyen el 19% del total del inventario de viviendas de Maine, la mayor concentración de casas vacacionales per cápita en el país. Bangor Daily News reporting sobre los datos de LendingTree señalaron que una vez que se eliminan esas propiedades estacionales del recuento, solo alrededor del 2% de las viviendas de Maine están vacantes por cualquier otra razón, una cifra que hace que el mercado real durante todo el año sea "excepcionalmente ajustado en la mayoría de los lugares". Un mercado de vivienda saludable típicamente mantiene una tasa de vacantes de alrededor del 5% entre las viviendas disponibles para dar a los compradores e inquilinos suficientes opciones para tomar decisiones informadas sin crear escasez artificial. Maine está muy por debajo de ese umbral para la vivienda no estacional, lo que significa que el estado que parece tener la mayor cantidad de viviendas vacías en el país en realidad tiene entre las menos disponibles para las personas que quieren vivir allí a tiempo completo.

La pandemia aceleró el problema. Los trabajadores remotos de Boston, Nueva York y otras áreas metropolitanas caras descubrieron que podían mudarse a las comunidades costeras e interiores de Maine mientras mantenían sus salarios de ciudad, y esa afluencia de poder adquisitivo hizo que los precios subieran bruscamente en pueblos que anteriormente eran asequibles para los trabajadores locales. Las comunidades dentro de la distancia de viaje a Portland, como Yarmouth, Falmouth y Cape Elizabeth, han visto los precios medianos de las viviendas aumentar un 18% anual en los últimos años, muy por encima del ritmo nacional. MaineHousing, la autoridad de financiamiento de vivienda del estado, ha respondido con tasas hipotecarias por debajo del mercado a través de su programa First Home Loan, y el canal de viviendas asequibles del estado está produciendo unidades muy por encima de los promedios históricos. Pero el déficit subyacente creado por décadas de construcción insuficiente, combinado con la conversión permanente de viviendas estacionales en residencias principales por los trasplantes de la era de la pandemia, ha dejado a Maine con una brecha estructural entre la oferta y la demanda que la tasa de vacantes por sí sola oscurece completamente.

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La tasa de vacantes del 20.06% de Vermont ocupa el segundo lugar en el país, con 67,606 de las 337,072 unidades de vivienda del estado clasificadas como desocupadas. El valor medio de la vivienda es de $290,500, y la tasa de vacantes disminuyó 0.62 puntos porcentuales desde 2022. Al igual que Maine, la cifra principal de vacantes de Vermont está dominada por propiedades estacionales y recreativas. La Evaluación de Necesidades de Vivienda del estado para 2025-2029 encontró que más de 51,000 viviendas, aproximadamente el 15% del total del parque de viviendas, están clasificadas como viviendas estacionales, de uso ocasional o de vacaciones, lo que da a Vermont la segunda tasa de viviendas estacionales más alta del país detrás de Maine. Estos tres estados de Nueva Inglaterra (Maine, Vermont y New Hampshire) han ocupado los tres primeros lugares en concentración de viviendas estacionales desde que la Oficina del Censo comenzó a rastrear la categoría en 1940.

El sesgo estacional es aún más dramático cuando se ve como una proporción de viviendas vacantes en lugar de viviendas totales. El análisis de MortgagePoint de los últimos datos de LendingTree encontró que el 75.8% de las viviendas vacantes de Vermont son propiedades estacionales o recreativas, la proporción más alta de cualquier estado en el país. Eso significa que aproximadamente una de cada siete viviendas en todo el estado permanece vacía durante la temporada baja, concentrada en comunidades montañosas, como Stowe, Killington y la región del Lago Champlain, donde los compradores de fuera del estado las utilizan como escapadas de temporada de esquí o verano. Estas propiedades están bien mantenidas y a menudo son de alto valor, pero no contribuyen nada al suministro de viviendas durante todo el año que necesitan los residentes permanentes de Vermont. La tasa de vacantes de alquiler del estado del 3.7% a partir de 2024 refleja lo ajustado que está realmente el mercado no estacional, con los inquilinos compitiendo por un grupo limitado de unidades de tiempo completo en un estado donde la nueva construcción históricamente ha sido lenta y los requisitos de permisos pueden ser un desafío.

El déficit de vivienda de Vermont se ve agravado por una población envejecida y un parque de viviendas envejecido. El estado tiene la tercera población más vieja del país, y los residentes mayores que envejecen en el lugar han mantenido muchas viviendas fuera del mercado de venta para compradores potenciales más jóvenes. Se estima que el 58% del inventario de viviendas de Vermont se construyó antes de 1978, cuando se prohibió el uso residencial de pintura a base de plomo, creando desafíos de mantenimiento y salud que aumentan el costo de ocupar unidades más antiguas. La Evaluación de Necesidades de Vivienda del estado proyecta que Vermont necesitará entre 27,000 y 41,000 nuevas unidades de vivienda para 2030 para normalizar las tasas de vacantes, acomodar nuevos hogares y reemplazar viviendas perdidas por deterioro y conversión. Lograr ese objetivo requeriría un ritmo de construcción muy por encima de lo que el estado ha logrado históricamente, y la brecha entre lo que se necesita y lo que se está construyendo es la característica definitoria de la crisis de vivienda de Vermont, una que una tasa de vacantes del 20% hace invisible para cualquiera que no mire más allá de las viviendas estacionales.

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Alaska ocupa el tercer lugar con una tasa de vacantes del 18,24%, representando 59.745 viviendas vacantes de un total de 327.610 viviendas. El valor medio de la vivienda de $333,300 está por encima de la mediana nacional, ubicando a Alaska junto a Florida y New Hampshire como estados con alta vacancia que no se ajustan al patrón de bajos valores de vivienda y baja demanda que generalmente acompaña a cifras de vacancia elevadas. La tasa de vacancia de Alaska cayó 0,71 puntos porcentuales desde 2022, una de las caídas más pronunciadas en el país, y el estado ha visto su tasa general disminuir 7,4 puntos porcentuales desde el pico posterior a la crisis financiera en 2009, la tercera mayor mejora de cualquier estado detrás de Florida y Arizona.

Los impulsores de la tasa de vacancia de Alaska son una combinación de recreación estacional y lejanía geográfica que no tiene paralelo en el territorio continental. Las cabañas de pesca, los albergues de caza y las viviendas de trabajadores estacionales en comunidades rurales y costeras representan una parte significativa del inventario vacante, y el clima extremo del estado significa que muchas propiedades en áreas remotas son simplemente inhabitables durante partes del año. El mercado de la vivienda de Alaska opera bajo condiciones que difieren fundamentalmente de los estados contiguos. El terreno edificable limitado, el clima extremo que acorta la temporada de construcción, los altos costos de transporte de materiales de construcción y una población distribuida a lo largo de vastas distancias crean un mercado donde la oferta está permanentemente restringida y el costo de agregar nuevas unidades es significativamente más alto que en la mayoría de los otros estados.

La Corporación de Financiamiento de Vivienda de Alaska informó que el costo de la propiedad de vivienda en el estado aumentó un 52% entre 2018 y 2024, mientras que los costos de alquiler aumentaron un 24% en el mismo período, confirmando que la escasez de viviendas es real a pesar de la elevada cifra de vacantes. La Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos calcula que un trabajador a tiempo completo en Alaska necesita ganar $29,73 por hora para permitirse un alquiler de dos habitaciones a un precio justo de mercado sin gastar más del 30% de sus ingresos en vivienda, un umbral que supera lo que muchos trabajadores en las industrias de turismo, pesca y servicios del estado realmente ganan. Anchorage, hogar de aproximadamente el 40% de la población del estado, opera como un mercado de vendedores restringido en 2026, con inventario modesto, precios estables que tienden a subir aproximadamente un 5,6% interanual, y una demanda sostenida de hogares militares en la Base Conjunta Elmendorf-Richardson y civiles que se trasladan desde el territorio continental. La tasa de vacancia que coloca a Alaska cerca de la cima de esta lista refleja la geografía única del estado y los patrones de vivienda estacional, no una abundancia de viviendas disponibles para las personas que viven y trabajan allí todo el año.

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La tasa de vacancia del 16,08% de Virginia Occidental $OXY ocupa el cuarto lugar a nivel nacional, pero la historia detrás de la cifra es fundamentalmente diferente a la de los tres estados anteriores. Maine, Vermont y Alaska tienen altas tasas de vacancia porque las propiedades estacionales y recreativas inflan el conteo. Las vacantes de Virginia Occidental están impulsadas por la pérdida de población, el declive económico y las casas que se están deteriorando o abandonadas en lugar de mantenerse para uso estacional. El estado tiene 138.205 unidades de vivienda vacantes de un total de 859.653, y el valor medio de la vivienda de $155,600 es el segundo más bajo en toda la lista de LendingTree, muy por debajo de la mediana nacional de $322,180 y menos de la mitad del valor medio promedio entre los 10 estados con las tasas de vacancia más bajas.

El La coalición Housing Can't Wait describió la situación del estado como una crisis que se manifiesta de manera diferente en sus comunidades. En muchas ciudades y pueblos, docenas de casas en ruinas están vacías o abandonadas, ejerciendo presión a la baja sobre los valores de las propiedades circundantes y tensando los ingresos fiscales locales de los que dependen los municipios para financiar escuelas, carreteras y servicios públicos. La tasa de vacantes disminuyó 0.58 puntos porcentuales desde 2022, una mejora significativa, pero las dinámicas subyacentes no han cambiado. Virginia Occidental ha estado perdiendo población durante décadas, ya que los residentes más jóvenes se van a estados con mercados laborales más fuertes y salarios más altos, y las casas que dejan atrás a menudo no son lo suficientemente atractivas o no están en buenas condiciones para atraer nuevos compradores o inquilinos. El Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos calcula que un trabajador a tiempo completo en el estado necesita ganar $18.94 por hora para poder pagar un alquiler de dos habitaciones a precio de mercado justo ($985 por mes), una cifra que está entre las más bajas del país, pero que aún está fuera del alcance de muchos habitantes de Virginia Occidental en ocupaciones de bajos salarios.

La paradoja del mercado inmobiliario de Virginia Occidental es que el estado tiene simultáneamente demasiadas casas y no suficientes de las adecuadas. Las propiedades vacantes que impulsan la alta tasa del estado son desproporcionadamente más antiguas, mal mantenidas y ubicadas en comunidades donde la actividad económica se ha contraído. Mientras tanto, las áreas del estado que están creciendo, particularmente el corredor oriental dentro de la distancia de viaje del área metropolitana de Washington y las ciudades universitarias ancladas por la Universidad de Virginia Occidental y la Universidad Marshall, enfrentan inventarios limitados y precios en aumento que se asemejan a las dinámicas de estados más caros. La Red Fahe, una organización regional de vivienda, invirtió más de $85 millones en Virginia Occidental entre 2019 y 2023, asistiendo a 1,728 hogares a través del desarrollo de viviendas, la reparación de hogares y la asesoría financiera, pero la escala del problema de vacantes, decenas de miles de unidades deterioradas distribuidas en comunidades rurales, requiere intervención a un nivel que excede lo que las organizaciones privadas y sin fines de lucro pueden lograr por sí solas.

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La tasa de vacantes de Florida del 15.19% completa los cinco primeros, pero la escala de su stock de viviendas vacantes lo distingue de todos los demás estados en esta lista. Con 1,531,445 casas vacías de un total de 10,082,356 unidades, Florida tiene más residencias vacías que los otros cuatro estados con más vacantes combinados. La tasa de vacantes del estado cayó 0.57 puntos porcentuales desde 2022 y ha disminuido un notable 8.8 puntos porcentuales desde 2009, la mayor disminución de cualquier estado en el país, reflejando la enorme ola de demanda que ha transformado el mercado inmobiliario de Florida en los últimos 15 años. El valor medio de una casa de $325,000 se sitúa por encima de la mediana nacional, uno de los tres estados con alta vacante (junto a Alaska y New Hampshire) donde la fuerte demanda coexiste con una alta proporción de casas desocupadas.

La explicación es sencilla. Informes de Realtor.com y StatsAmerica encontraron que aproximadamente 741,429 de las casas vacías de Florida, aproximadamente la mitad del total, están clasificadas como vacantes estacionales. Estas son propiedades de los snowbirds y visitantes estacionales que las ocupan durante los meses de invierno y las dejan vacías el resto del año. Michael Overway, CEO de la SWFL Regional Coalition to End Homelessness, dijo a Gulf Shore Business que las casas vacías para personas que permanecen solo unos meses al año están ejerciendo presión directa sobre los residentes durante todo el año. Su organización ha estado reubicando enfermeras, ayudantes del sheriff y empleados del gobierno a tasas más altas que en sus 30 años de historia anterior porque el inventario estacional elimina casas de la circulación permanente que los maestros, los oficiales de policía, los trabajadores de restaurantes y los empleados de la industria de servicios necesitan alquilar o comprar.

El mercado de la vivienda de Florida se encuentra en la intersección de dos fuerzas en competencia. El crecimiento de la población del estado, impulsado por jubilados, trabajadores remotos y reubicaciones corporativas atraídas por la ausencia de impuesto sobre la renta estatal, sigue empujando la demanda y los precios más altos en sus áreas metropolitanas más grandes. Al mismo tiempo, el stock de viviendas estacionales que impulsa la tasa de vacantes actúa como un mercado paralelo que sirve a una población completamente diferente, una que llega en noviembre y se va en abril y no necesita la asequibilidad durante todo el año de la que dependen los residentes permanentes. La tasa de vacantes ha estado disminuyendo constantemente a medida que la población de Florida ha crecido y a medida que la era de la pandemia convirtió algunas propiedades estacionales en residencias principales, pero la división estructural entre los mercados estacionales y de todo el año permanece. Para los residentes de Florida a tiempo completo que compiten contra compradores estacionales con poder adquisitivo de fuera del estado, las 1.5 millones de casas vacías del estado son en gran parte teóricas. Las que importan, las disponibles para alquilar o vender a alguien que planea vivir allí 12 meses al año, representan un mercado mucho más pequeño y competitivo de lo que sugiere el número principal.