La Fed bajó las tasas de interés nuevamente, pero no esperes que las tasas hipotecarias sigan el mismo camino. He aquí por qué, y los factores que sí las mueven.
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Cuando la Reserva Federal recortó las tasas de interés esta semana, algunos podrían haber esperado que las tasas hipotecarias siguieran. Pero contrariamente a la creencia popular, las tasas hipotecarias siguen los movimientos del rendimiento del Tesoro a 10 años a largo plazo, en lugar de la tasa de fondos federales.
El tercer recorte consecutivo del banco central en 2025 bajó el rango objetivo para el tasa de fondos federales a 3.5%-3.75%. La decisión de la Fed fue impulsada principalmente por un mercado laboral debilitado. Pero la Fed también dejó claro que más recortes de tasas están en pausa, proyectando solo un recorte de un cuarto de punto porcentual en 2026 mientras trabaja para reducir la inflación y maximizar el empleo.
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Según Mortgage News Daily, el promedio nacional de la tasa fija a 30 años cayó al 6.3% el miércoles después de que la Fed recortara las tasas, bajando desde el 6.35% el martes. La tasa a 30 años cayó aún más el jueves, al 6.26%. Pero las tasas hipotecarias actuales están en realidad por encima del 6.13% de finales de octubre, a pesar de que la Fed también recortó las tasas en ese entonces.
El presidente de la Fed, Jerome Powell, ha enfrentado meses de intensa crítica y presión del presidente Donald Trump y sus aliados por no reducir los costos de los préstamos de manera más agresiva. Argumentan que se necesitan recortes de tasas para estimular la economía.
Pero la guerra comercial de la administración Trump y fuertes aranceles se pronostica que desacelerarán el crecimiento económico y mantendrán la inflación elevada, según un análisis de la Tax Foundation. Además, los aranceles están afectando a los consumidores, lo que equivale a un aumento promedio de impuestos por hogar de $1,100 en 2025 y $1,400 en 2026, dijo la Tax Foundation.
Los expertos también advierten que bajar la tasa de fondos federales es un dilema.
"Obviamente, hay personas que apoyan tasas más bajas, pero para obtener tasas más bajas, desafortunadamente, en este momento, se necesitan datos económicos negativos”, dijo Colin Robertson, un ex oficial de préstamos y fundador del blog The Truth About Mortgage. “Quieres la tasa hipotecaria del 5%, pero ¿quieres lo que viene con eso? ¿Quieres mayor desempleo, pérdida de empleos, personas que no pueden ser contratadas?"
Las tasas más bajas podrían hacer que los pagos mensuales sean más asequibles. Pero la incertidumbre económica podría hacer que la gente dude en hacer un compromiso financiero tan grande si están preocupados por la pérdida de empleos o una recesión económica.
La Fed controla las tasas de interés a corto plazo, impactando las tasas de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, cuentas de ahorro, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y hipotecas de tasa ajustable (ARMs).
Mientras tanto, las hipotecas son préstamos a largo plazo que generalmente abarcan de 15 a 30 años. Esto significa que las tasas hipotecarias responden a diferentes factores económicos, como el mercado laboral, la inflación y los eventos geopolíticos, así como la capacidad del prestamista y la demanda del prestatario.
Cuando la Fed se reúne, los responsables de formular políticas revisan los mismos datos económicos que los mercados han estado analizando durante semanas. Rara vez hay una sorpresa. Y aunque las decisiones de la Fed pueden tener un impacto indirecto en las tasas hipotecarias, no son el principal motor como muchas personas creen.
Para los consumidores que intentan sincronizar la compra o refinanciamiento de su vivienda, la clave es entender qué indicadores económicos mueven más las tasas.
Robertson enfatizó que los datos de empleo son la métrica principal a observar, señalando el retrasado informe de empleos de noviembre programado para su publicación la próxima semana.
A partir de septiembre (el último mes para el cual hay datos disponibles de la Oficina de Estadísticas Laborales), la tasa de desempleo en EE.UU. alcanzó 4.4%, con 7.6 millones de estadounidenses sin trabajo, un aumento desde una tasa del 4.1% y 6.9 millones de desempleados en el mismo período hace un año, muestran los datos de la BLS.
Los datos externos apuntan a cifras aún más preocupantes. Hasta noviembre, los empleadores han recortado más de 1.17 millones de empleos este año, un aumento del 54% respecto a los 761,358 recortes de empleos vistos en los primeros 11 meses de 2024, según un informe de Challenger, Gray & Christmas, una firma global de recolocación y coaching ejecutivo.
Los recortes están en el nivel más alto visto en cinco años desde la pandemia de COVID-19, cuando se registraron más de 2.2 millones de pérdidas de empleo durante el mismo período, informó la firma.
Las tasas hipotecarias también dependen de la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Durante los últimos dos años, la inflación se ha mantenido obstinadamente más alta que el objetivo del 2% de la Fed, ayudando a mantener las tasas hipotecarias más altas.
Aunque esa presión se ha moderado un poco, cambiando el enfoque al mercado laboral, los continuos desafíos de asequibilidad que enfrentan los consumidores desde los bienes cotidianos hasta el costo de vida.
"Si la economía se está desacelerando porque hay más desempleo, hay menos contrataciones [...] obtienes una economía más lenta, puedes reducir las tasas para estimular la economía," explicó Robertson.
Powell indicó que se requerirían señales de advertencia en los próximos datos económicos para realizar más recortes, y enfatizó que la política monetaria opera con retrasos largos, lo que significa que puede tomar varios meses evaluar completamente los efectos de recortes anteriores en las tasas.
La Fed también señaló precaución sobre futuros recortes, diciendo que evaluaría cuidadosamente los datos entrantes "al considerar la extensión y el momento de ajustes adicionales al rango objetivo para la tasa de fondos federales."
Para 2026, la industria pronostica que las tasas hipotecarias fijas a 30 años se mantendrán justo por encima del 6% a medida que los precios de las viviendas continúen moderándose en muchos mercados de la vivienda, brindando a algunos compradores una ventana de oportunidad, según un nuevo informe de Redfin.
“Las ventas aumentarán solo ligeramente porque la asequibilidad mejorará lo suficiente como para atraer a algunos compradores indecisos”, según Redfin. Sin embargo, la advertencia es que muchos compradores potenciales aún estarán fuera del mercado o tendrán miedo de actuar debido a una situación laboral inestable, “incluyendo a algunos estadounidenses que han perdido su trabajo — o temen perderlo — ya que la IA afecta a la fuerza laboral de cuello blanco”, agregó Redfin.
A pesar de la falta de caídas dramáticas en las tasas en el horizonte, hay razones para un optimismo cauteloso.
“Aún así, incluso sin disminuciones drásticas en los costos de préstamos, 2026 es un año para pequeñas victorias”, dijo Kara Ng, economista senior de Zillow Home Loans. “La asequibilidad está destinada a mejorar gradualmente ya que los aumentos modestos en el valor de las viviendas permiten que los ingresos se pongan al día, abriendo una gama más amplia de compradores capaces de adquirir una vivienda.”
Si estás en el mercado para comprar una casa (o refinanciar), enfócate en el panorama general en lugar de intentar cronometrar el mercado perfectamente, sugieren los expertos.
"Enfócate menos en la Fed, más en los datos económicos," dijo Robertson. "Mira el rendimiento del bono a 10 años, en lugar de mirar lo que dicen Jerome Powell y la Fed."
