Esperando a que bajen las tasas hipotecarias antes de comprar una casa? Aquí tienes por qué no deberías hacerlo.

Agregue la incertidumbre geopolítica y la demanda desigual de compradores de vivienda a la mezcla, y es una receta para menos ventas de casas de lo que solemos ver en la temporada de ventas de verano.

Para los compradores de vivienda que han estado esperando su momento para actuar, las tasas más altas hacen que sea mucho más difícil salir de la banca, incluso cuando los precios de las viviendas se suavizan en muchas partes del país.

Las tasas hipotecarias se mantendrán altas por más tiempo

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) Pronóstico de junio predijo que la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años terminaría 2025 en alrededor del 6.7% y caería un poco más al 6.4% para finales de 2026. Eso contrasta abruptamente con los datos anteriores de la reunión anual del grupo comercial el otoño pasado, cuando pronosticado las tasas terminarán 2025 en 5.9% y se mantendrán allí durante los próximos dos años.

“Dadas las recientes y volátiles desarrollos en el Medio Oriente, la persistente incertidumbre respecto a los aranceles y señales de un gasto más cauteloso por parte de hogares y empresas, hemos reducido nuestras previsiones para el resto de 2025 así como disminuido nuestras expectativas para 2026 y 2027,” dijeron el economista jefe de la MBA Mike Fratantoni y el economista jefe adjunto Joel Kan en su último comentario de pronóstico. “La elevada volatilidad de las tasas de interés ha mantenido los diferenciales más amplios, notablemente los diferenciales entre hipotecas y bonos del Tesoro.”

Mientras tanto, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) también degradó su pronóstico de tasas hipotecarias para 2025, esperando que las tasas terminen el año en 6.7% y caigan aún más a 6% en 2026.

Si la tasa fija a 30 años cae al 6%, 5.5 millones más de hogares —incluyendo 1.6 millones de inquilinos— podrían permitirse la vivienda media de EE.UU., muestra la investigación de NAR. Además, el 10% (o 550,000) de esos hogares adicionales probablemente comprarían una casa en los próximos 12 a 18 meses, según el grupo comercial.

Otros analistas y economistas del sector inmobiliario dicen que las tasas hipotecarias muestran pocas señales de estar descendiendo gracias a la inflación, los aranceles y un panorama laboral incierto.

“La bola de cristal se ha vuelto mucho más borrosa,” dijo Odeta Kushi, economista jefe adjunta de First American Financial Corporation. “Realmente se trata de obtener más claridad sobre el impacto de los aranceles en la inflación y hacia dónde va el mercado laboral en la segunda mitad del año. Pero no espero que las tasas hipotecarias bajen mucho más.”

Kushi dijo que los dos mandatos de la Fed - estabilidad de precios y máximo empleo - están compitiendo entre sí de alguna manera. El mercado laboral está "casi congelado", agregó, señalando datos que muestran "baja contratación, baja despido" con "algunos riesgos a la baja".

Mientras los consumidores esperan con ansias un recorte de tasas de la Reserva Federal, esos movimientos no estarán directamente correlacionados con una caída en las tasas hipotecarias (si acaso) como algunos podrían esperar.

“Si piensas en septiembre pasado cuando la Fed comenzó a recortar tasas, todos pensaban que las tasas hipotecarias caerían”, dijo Kara Ng, economista senior de Zillow. "En cambio, aumentaron. Los compradores que tuvieron la oportunidad de comprar por entonces y decidieron esperar a que las tasas hipotecarias bajaran probablemente se estén lamentando ahora mismo."

Andy Walden, que lidera la investigación de mercado hipotecario y de vivienda para Intercontinental Exchange, dijo que los datos de la firma muestran que los comerciantes están estimando una mejora de 25 puntos básicos en las tasas hipotecarias para el resto del año, pero eso todavía deja las tasas a 30 años atascadas por encima del 6.5%.

“Si esa dinámica de tasas se desarrolla, los vendedores pueden convertirse en un punto focal tanto como los compradores en la segunda mitad de 2025, a medida que enfrentan más listados competidores y precios en baja, especialmente en el sur y el oeste”, dijo Walden..

Los compradores enfrentan "un gran reequilibrio"

En la inmediata secuela de la pandemia de COVID-19, las tasas hipotecarias se acercaron al 2% y el mercado vio un crecimiento de precios de viviendas de dos dígitos con guerras de ofertas por todos lados, recordó Kushi.

Millones de propietarios también se apresuraron a refinanciar sus préstamos existentes a las tasas más bajas, creando lo que los expertos han llamado el efecto "encerramiento de tasa hipotecaria". Eso apenas ahora está mostrando signos de alivio.

“Ahora, estamos más o menos del otro lado de eso con un aumento en el inventario activo, lo que en algunos casos significa que estas casas simplemente están en el mercado por mucho tiempo, y está necesitando recortes de precios,” dijo Kushi, agregando que esto ayuda a los compradores indecisos en busca de casas asequibles. “Es una especie de gran reequilibrio.”

Ng reconoció que el mercado inmobiliario se ha vuelto más favorable para los compradores hoy que en los últimos años. La investigación de Zillow encontró que más de una cuarta parte (26.6%) de las casas en el mercado tuvieron un recorte de precio en junio — un récord para la usualmente ocupada temporada de ventas de casas de verano desde que Zillow comenzó a rastrear estos datos, dijo Ng.

“La asequibilidad sigue siendo un desafío, pero los compradores están ganando poder de negociación, especialmente en lugares como Florida y Texas, donde la nueva construcción se intensificó para satisfacer la demanda,” ella dijo.

Hoy en día, un hogar necesita ganar $106,500 para poder pagar cómodamente el pago hipotecario de una casa típica, según la investigación de Zillow encontró. Eso está muy por encima del ingreso promedio de $81,000 que gana un hogar típico en EE.UU. cada año. Pero en 2020, un hogar que ganaba $59,000 anualmente podía pagar cómodamente la hipoteca mensual de una casa típica, que estaba por debajo del ingreso promedio de EE.UU. de $66,000, según Zillow.

¿Cuándo deberían los compradores hacer su movimiento?

Al igual que predecir el clima, pronosticar las tasas hipotecarias es una apuesta difícil. Por eso los expertos no recomiendan que los compradores basen su decisión de comprar una casa únicamente en los movimientos de las tasas.

“La asequibilidad puede mejorar un poco a fin de año, si los precios y las tasas hipotecarias bajan un poco como esperamos. Pero, por supuesto, estas caídas que estamos prediciendo no son drásticas”, dijo Ng. “No tiene sentido que un comprador intente cronometrar el mercado. Simplemente hay demasiadas incógnitas para predecir hacia dónde irán los precios y especialmente las tasas con alguna confianza”.

Si bien las acciones de la Fed impactan indirectamente los movimientos de las tasas hipotecarias, el verdadero motor y agitador de la tasa fija a 30 años son los rendimientos del Tesoro, particularmente el rendimiento del Tesoro a 10 años. Cuando el rendimiento del Tesoro a 10 años aumenta, las tasas hipotecarias tienden a seguir el mismo camino porque los prestamistas fijan el precio de sus préstamos en consecuencia para proporcionar valor a los inversores que respaldan los préstamos que ofrecen a los consumidores.

“Las tasas de interés son inherentemente prospectivas, lo que significa que las expectativas sobre la economía futura ya están incorporadas en las tasas actuales”, dijo Ng.

“Las sorpresas son el mayor impulsor de las tasas, ya sea un informe del IPC que muestre que la inflación es más alta o más baja de lo esperado, o desarrollos geopolíticos. Esto hace que predecir los movimientos de tasas sea un desafío”, dijo Ng.