Estados de EE. UU. donde los propietarios obtienen ganancias y donde están más endeudados.

Ser propietario de una casa es una de las formas más confiables en que los estadounidenses construyen seguridad financiera, pero esa riqueza se acumula a tasas muy diferentes dependiendo de dónde se encuentre la casa. Un propietario puede haber pagado más de la mitad de lo que vale su propiedad, mientras que un vecino en otro estado tiene mucha más deuda de la que podría obtener la casa si se vendiera hoy. Esas dos condiciones — con mucha equidad y seriamente endeudado — se encuentran en extremos opuestos del espectro que define lo que la propiedad de vivienda realmente aporta al balance financiero de una familia, y la distancia entre los mejores y peores desempeños del país es mucho mayor de lo que la mayoría de los compradores consideran antes de firmar una hipoteca.

Los mercados donde la equidad se acumula más rápido no siempre son aquellos con las casas más caras. La tenencia prolongada, la apreciación estable y el bajo apalancamiento juegan un papel, al igual que los mercados que atraen a compradores que se quedan durante décadas. Por el contrario, los estados con las peores condiciones comparten debilidades estructurales — exposición a inundaciones, valores de vivienda estancados, industrias cuyo crecimiento salarial no ha seguido el ritmo de la inflación — que suprimen la demanda, limitan las ganancias de precios y dejan a los propietarios existentes con hipotecas que valen más que las propiedades que las aseguran. Esas vulnerabilidades se desarrollan durante años y rara vez se resuelven rápidamente, por lo que los mismos estados tienden a aparecer en el fondo de estas clasificaciones en varios períodos de informes.

ATTOM es una empresa de datos y análisis de propiedades que analizó más de 155 millones de propiedades residenciales de EE. UU. para su Informe de Equidad de Vivienda y Endeudamiento del Primer Trimestre de 2026. El informe calculó las tasas de préstamo a valor en los 50 estados para determinar la proporción de hogares con hipoteca que son ricos en equidad, lo que significa que el propietario no debe más de la mitad del valor estimado de la propiedad, y la proporción que está seriamente endeudada, lo que significa que la deuda pendiente del propietario excede el valor de mercado de la casa en al menos un 25 por ciento. Los seis estados a continuación representan los tres más fuertes y los tres más débiles en esas medidas.

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Los propietarios de Vermont tienen más equidad en sus propiedades que aquellos en cualquier otro estado, con el 85.7 por ciento de las propiedades con hipoteca clasificadas como ricas en equidad en el primer trimestre de 2026, más del doble de la tasa nacional de 43.3 por ciento. Ningún otro estado se acerca. El margen que separa a Vermont del segundo mejor desempeño es más amplio que la distancia entre el segundo lugar y la mayor parte del país, señalando condiciones que distinguen a Vermont completamente de cualquier otro mercado.

La oferta en el estado está limitada y la demanda es constante. La pequeña población del estado, la tierra desarrollable restringida y las estrictas regulaciones ambientales han mantenido el inventario ajustado durante décadas. Los propietarios que compran tienden a quedarse, y la tenencia prolongada se traduce directamente en saldos pagados. Un préstamo mantenido durante 15 o 20 años en un mercado de baja rotación es uno donde la equidad se acumula casi por defecto, particularmente cuando los valores han subido de manera constante sin las fuertes reversiones que caracterizan a los mercados definidos por la sobreconstrucción y la demanda especulativa.

El contexto nacional en 2026 refuerza cuán anómala es la posición de Vermont. La tasa de equidad rica a nivel nacional cayó del 44.6 por ciento en el cuarto trimestre de 2025 al 43.3 por ciento — su punto más bajo desde el cuarto trimestre de 2021 — mientras que la proporción seriamente endeudada aumentó del 3.0 por ciento al 3.2 por ciento. Vermont se mantuvo completamente al margen de esa corriente descendente. El perfil de comprador favorece la permanencia sobre la movilidad, la tenencia de propiedad es larga en comparación con cualquier medida nacional, y la relación entre los saldos promedio de préstamos y los valores promedio de viviendas en todo el estado produce cifras de equidad rica que ningún otro mercado se acerca. Para los compradores cuya prioridad es construir riqueza a través del sector inmobiliario, la colocación constante de Vermont en la parte superior de esta métrica es una ventaja estructural que los ingresos por sí solos no pueden explicar. A nivel nacional, la participación rica en equidad disminuyó en la mayoría de los estados trimestre a trimestre y año a año, lo que coloca la posición de Vermont — manteniéndose firme muy por encima del 80 por ciento — en un relieve más agudo contra el deterioro general que afecta a la mayoría de los mercados de vivienda de EE. UU.

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Los propietarios de viviendas en New Hampshire pagan sus hipotecas más rápido que los de casi cualquier otro estado, con un 58.1 por ciento de las viviendas hipotecadas clasificadas como ricas en patrimonio en el primer trimestre de 2026, muy por encima de la tasa nacional del 43.3 por ciento. Su posición es particularmente notable porque New Hampshire fue uno de los seis estados donde la proporción rica en patrimonio aumentó año tras año. La proporción subió del 54.1 por ciento en el primer trimestre de 2025. La ganancia interanual de New Hampshire se produjo mientras la tasa nacional disminuyó del 44.6 por ciento.

Las condiciones detrás del rendimiento del patrimonio de New Hampshire reflejan la dinámica del norte de Nueva Inglaterra. El stock de viviendas es más antiguo y se basa en décadas de propiedad estable, no en construcción especulativa. El cambio de propiedad es bajo, y los compradores que entran al mercado tienden a mantener sus propiedades lo suficiente como para pagar porciones sustanciales de sus hipotecas antes de vender. Ese patrón mantiene los saldos de los préstamos muy por debajo de los valores de mercado en una amplia gama de tipos de propiedades y puntos de precio, no solo en el extremo alto.

La proximidad de New Hampshire a Massachusetts y al área laboral de Boston agrega un impulsor específico al rendimiento del patrimonio del estado. Los trabajadores que viajan al sur o trabajan de forma remota para empleadores del área de Boston tienen ingresos familiares que superan significativamente lo que los salarios locales por sí solos podrían respaldar, permitiéndoles pagar agresivamente las hipotecas y acumular patrimonio más rápido de lo que la base salarial del estado sugeriría. Esa ventaja de ingresos refuerza la apreciación al mismo tiempo que apoya el pago más rápido de los saldos, produciendo una tasa que subió año tras año del 54.1 por ciento mientras que la mayor parte del país se movió en la otra dirección. El mercado de New Hampshire prueba que la proximidad a la fortaleza económica puede elevar las condiciones de patrimonio incluso en estados con precios de vivienda modestos, porque la fuerza detrás de la acumulación de patrimonio no es solo el nivel de precios, sino el margen sostenido entre lo que los propietarios deben y lo que realmente valen sus propiedades con el tiempo.

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Montana mantiene casi seis de cada 10 viviendas hipotecadas en territorio rico en patrimonio, con un 57.7 por ciento de las propiedades alcanzando ese umbral en el primer trimestre de 2026, ubicándose en tercer lugar en el país. Montana se encuentra dentro de un grupo de fuertes actores: Rhode Island con un 57.2 por ciento y Hawái con un 55.8 por ciento, todos los cuales se han mantenido muy por encima de la tasa nacional del 43.3 por ciento incluso cuando la mayoría de los mercados de EE. UU. se han debilitado.

El patrimonio allí se rastrea directamente hasta el auge de la reubicación que comenzó en 2020 y llevó los precios a niveles que el estado no había visto en toda una generación. Trabajadores remotos y jubilados de mercados costeros de mayor costo compraron mucho en Montana, impulsando una apreciación que estableció un estado rico en patrimonio para los compradores que financiaron sus adquisiciones con los ingresos de las ventas en California y otros mercados costosos. Esos compradores llegaron con grandes pagos iniciales, estableciendo ratios de préstamo a valor muy por debajo del 50 por ciento desde el mismo día en que cerraron.

El estado no ha sido inmune a la moderación nacional que acompañó al aumento de las tasas hipotecarias y al menor volumen de migración. Mercados como Bozeman, Mont., y Missoula han visto que el ritmo de apreciación disminuye desde los picos de 2021 y 2022. Pero la base de patrimonio construida durante esos años pico sigue intacta en la mayor parte del stock de viviendas. Los préstamos establecidos en niveles de apalancamiento conservadores hace cuatro o cinco años han continuado pagándose a través de los años subsiguientes de amortización normal, y la ausencia de desarrollo especulativo a gran escala significa que el inventario no ha crecido lo suficiente como para comprimir los valores significativamente. La tasa de patrimonio del primer trimestre de 2026 de Montana establece que un stock de propiedades hipotecadas atado al ciclo de apreciación de 2020 a 2022 ha mantenido su posición frente a dos o tres años de suavización moderada. Esas ganancias fueron reales y duraderas, no un artefacto estadístico de un pico de precios momentáneo, y la continua colocación de Montana entre los cinco primeros a nivel nacional confirma la durabilidad de las condiciones que se formaron durante ese período.

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Más propietarios de Luisiana deben más de lo que valen sus propiedades que en cualquier otro estado, con el 11.8 por ciento de las propiedades hipotecadas seriamente bajo agua en el primer trimestre de 2026, frente al 10.5 por ciento un año antes. La tasa del estado es casi cuatro veces el promedio nacional de 3.2 por ciento, y la trayectoria está empeorando. El aumento anual de 1.3 puntos porcentuales está entre los más grandes registrados para cualquier estado.

Las causas estructurales del problema de estar bajo agua en Luisiana son persistentes y bien documentadas. La exposición a huracanes y el riesgo de inundación imponen costos continuos — seguro, mantenimiento, daño por tormenta — que suprimen la disposición a pagar el valor de mercado completo incluso por propiedades bien mantenidas. La demanda suprimida limita la apreciación, lo que impide a los propietarios acumular capital a un ritmo que reduciría las relaciones de préstamo a valor con el tiempo. Las tormentas repetidas dañan los valores de maneras que los índices de precios estándar no contabilizan completamente, porque las propiedades más deterioradas a menudo dejan de transaccionarse a valor de mercado. Las primas en las parroquias propensas a inundaciones han aumentado drásticamente en los últimos años a medida que los aseguradores han salido del mercado o han aumentado drásticamente las tarifas, creando cargas de transporte que erosionan aún más el caso financiero para los compradores considerando propiedades de nivel de entrada en Luisiana.

Los datos a nivel metropolitano muestran cuán concentrado se ha vuelto el problema. Baton Rouge, La., tiene la tasa más baja de capital acumulado de cualquier metro grande en el análisis de ATTOM con un 17.4 por ciento y una tasa seriamente bajo agua de 11.9 por ciento. Nueva Orleans le sigue de cerca con un 19.1 por ciento de capital acumulado y un 10.2 por ciento seriamente bajo agua. A nivel de condado, la Parroquia de Vernon tiene la proporción más baja de capital acumulado en todo el conjunto de datos de ATTOM con un 6.2 por ciento, seguida por la Parroquia de Ascensión y la Parroquia de San Bernardo ambas con un 7.2 por ciento y la Parroquia de Iberville con un 8.7 por ciento. La concentración geográfica de los peores datos de Luisiana revela una estructura de mercado construida sobre condiciones que consistentemente bloquean la formación de capital, no una interrupción temporal que solo la caída de las tasas hipotecarias podría revertir.

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Los propietarios de Kentucky llevan deudas que exceden lo que valen sus propiedades a la segunda tasa más alta del país, con un 8.5 por ciento de las propiedades hipotecadas seriamente bajo agua en el primer trimestre de 2026, frente al 7.3 por ciento un año antes. El aumento anual de 1.2 puntos porcentuales ha llevado al estado muy por encima del promedio nacional de 3.2 por ciento. Las condiciones de capital en una amplia parte del mercado de vivienda de Kentucky se han deteriorado notablemente.

Una vulnerabilidad específica explica por qué la tasa bajo agua del estado sigue aumentando. Los valores de las viviendas en Kentucky están muy por debajo del punto medio nacional, lo que significa que incluso modestas caídas absolutas de precios producen cambios desproporcionados en las relaciones de préstamo a valor. Cuando una propiedad que vale $150,000 pierde $20,000, la posición de capital del propietario cambia dramáticamente de una manera que la misma reducción en dólares no produciría en un mercado donde los precios medianos superan los $400,000. Esa relación matemática hace que los mercados de bajo valor sean inherentemente más susceptibles a las condiciones bajo agua cuando los precios se estabilizan o revierten, porque el cambio porcentual en la relación de préstamo a valor es mayor en relación con el valor total del activo.

El Condado de Greenup registra solo un 10.6 por ciento de capital acumulado entre sus propiedades hipotecadas — la quinta cifra más baja en el conjunto de datos de ATTOM — lo que ilustra que el problema de estar seriamente bajo agua en Kentucky no se limita a un solo metro sino que se distribuye a través de mercados de diferentes tamaños y perfiles económicos. El mismo corredor del sur-centro que produce los peores resultados de Luisiana se extiende hacia el estado. Las condiciones laborales compartidas, el aumento de los costos de seguro y la construcción de viviendas de bajo valor generan tasas de estar bajo agua muy por encima de lo que el promedio nacional registra como típico para un mercado de vivienda estadounidense funcional. La trayectoria del estado en 2026 apunta hacia una presión continua mientras las tasas hipotecarias permanezcan elevadas y los segmentos de bajo valor sigan ofreciendo un amortiguador mínimo contra un mayor ablandamiento de precios. El aumento interanual de propiedades seriamente bajo agua fue el cuarto más grande registrado entre todos los estados, solo detrás del Distrito de Columbia, Misisipi y Luisiana. La concentración de deterioro dentro de la región sur-centro es clara con esos cuatro estados ocupando las principales posiciones juntos.

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Los propietarios de viviendas de Mississippi cayeron más bajo en 2026 con la tercera tasa más alta en el país, con el 8.0 por ciento de las propiedades hipotecadas seriamente bajo el agua en el primer trimestre, frente al 6.6 por ciento un año antes. El aumento anual de 1.4 puntos porcentuales es el segundo salto más grande registrado entre los estados con alta tasa de propiedades bajo el agua, solo detrás del aumento del Distrito de Columbia del 3.8 por ciento al 5.3 por ciento.

Los bajos ingresos, los bajos valores de las viviendas y la limitada diversificación económica producen la misma dinámica visible en Kentucky y Louisiana: pequeñas disminuciones absolutas de precios se traducen en grandes cambios en la relación préstamo-valor. La tasa de propiedades seriamente bajo el agua del estado ha estado subiendo durante al menos dos años consecutivos, y nada en el perfil estructural de Mississippi apunta hacia una reversión sin un crecimiento significativo del empleo, ganancias de población o una disminución sostenida en los costos de mantenimiento.

Jackson, Mississippi, ancla los peores resultados del estado a nivel metropolitano. La ciudad tiene una tasa de propiedades seriamente bajo el agua del 10.4 por ciento y una tasa de riqueza en capital de solo el 25.6 por ciento entre los grandes metros en el análisis de ATTOM. Ambas cifras lo colocan entre los cinco peores grandes metros de EE.UU. en cada medida simultáneamente. Esos números documentan tanto la debilidad estructural del mercado inmobiliario de Jackson como el patrón más amplio en el que las ciudades más angustiadas de Mississippi llevan los datos ya pobres del estado en la dirección equivocada. La desinversión crónica, la pérdida de población y los déficits de infraestructura han suprimido la demanda de compradores en la ciudad durante décadas, produciendo un mercado de vivienda donde la formación de capital no solo es lenta, sino estructuralmente limitada de maneras que los informes de datos trimestrales pueden medir pero no resolver. La tasa de propiedades seriamente bajo el agua en Mississippi aumentó en 1.4 puntos porcentuales año tras año, una de las mayores deterioraciones anuales en el conjunto de datos de ATTOM. Sin un cambio significativo en los fundamentos económicos que gobiernen la demanda en el mercado de la vivienda del estado, es poco probable que esa trayectoria cambie de dirección a corto plazo.