Los constructores siguen cavando incluso cuando los permisos desaparecen y la confianza se desploma, produciendo lo que parece ser movimiento sin impulso en el ciclo de la vivienda actual.
Mario Tama/Getty Images
La tubería de construcción dice 'adelante', los datos dicen 'no'. En el papel, América está comenzando; en el terreno, el mercado de la vivienda se siente como si estuviera tratando de arar a través de concreto húmedo. El último informe de construcción del gobierno dice que las construcciones iniciadas aumentaron en julio. El mismo informe dice que las terminaciones cayeron respecto al año pasado y los permisos se redujeron. ¿Los propios constructores? Su anillo de humor está en 32, un nivel generalmente reservado para recesiones, no para inauguraciones. Ese es el mercado de 2025: ni un auge, ni una caída, sino un estancamiento en altitud.
Según el último informe de construcción residencial de la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, las construcciones iniciadas en julio aumentaron a un ritmo anual ajustado estacionalmente de 1.43 millones de unidades, un aumento del 5.2% desde junio y casi un 13% por encima del ritmo del año anterior, sugiriendo impulso. Pero los permisos, la mejor lectura de los proyectos de mañana, disminuyeron a 1.35 millones, un 2.8% menos en el mes y un 5.7% menos que en el mismo mes del año pasado. Las terminaciones llegaron a 1.42 millones, un 6% más que en junio pero más del 13% por debajo del año pasado.
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La advertencia de la Oficina del Censo de no sobreinterpretar la volatilidad de mes a mes no cambió la impresión general: la industria sigue comenzando en los planes de ayer, pero la tubería de mañana se está reduciendo y menos proyectos están llegando realmente a la meta. La historia que esos números dibujan es un mercado que se mueve sin impulso: los cimientos se están vertiendo mientras las inauguraciones retroceden.
La encuesta de confianza es aún más intensa. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB)/Índice del Mercado de Vivienda de Wells Fargo $WFC de confianza de los constructores está en 32 en agosto, muy por debajo de la marca neutral de 50 y su 16º mes consecutivo en territorio negativo. Debajo del número principal, los detalles eran igual de sombríos: las ventas actuales calificaron 35 de 100, las expectativas a seis meses llegaron a 43, y el tráfico de compradores está en 22. Para mantener los tratos en movimiento, más de un tercio de los constructores admitió haber reducido los precios, alrededor del 5% en promedio, mientras que dos tercios ofrecieron incentivos, el más alto desde la pandemia de COVID-19. Eso no es el comportamiento de una industria en colapso, pero tampoco es optimismo. Son las mecánicas de un estancamiento incómodo.
El mercado parece la definición misma de una zona crepuscular, ni un auge, ni una caída, solo suspendido en un incómodo medio.
Tasas hipotecarias explican gran parte del estancamiento. Freddie Mac's a 30 años fijo promedio alrededor del 6.7% en julio, luego al 6.58% a mediados de agosto — lo suficientemente alto como para congelar a los propietarios existentes en su lugar y parar la demanda de mudanzas, pero lo suficientemente bajo como para evitar titulares de angustia. Ese efecto de ajuste significa menos listados, inventario más ajustado y un ciclo donde la construcción nueva hace la mayor parte del trabajo pesado. Las mismas tasas también hacen que construir sea más arriesgado, el financiamiento más costoso y los compradores más difíciles de atraer. Si los costos de endeudamiento bajan y se mantienen, los primeros brotes verdes no aparecerán en los gráficos de precios, sino en los permisos unifamiliares y el tráfico de compradores de NAHB, un indicador de tráfico que ha estado estacionado en los bajos 20s.
Los economistas de Zillow ahora esperan que los precios de las viviendas caigan en el próximo año, un giro bajista raro para una plataforma que normalmente se inclina hacia el optimismo. Eso agrega peso a la idea de que algunas de las construcciones nuevas de hoy podrían tener dificultades para encontrar a los compradores de mañana. Y, sin embargo, la historia de la demanda no es simple. A los EE. UU. todavía le faltan millones de hogares, una brecha estructural de una década de construcción insuficiente después del colapso de 2008. La escasez mantiene los precios altos incluso cuando la asequibilidad tambalea, dejando a los constructores atrapados entre la demanda a largo plazo y la duda a corto plazo.
El comercio minorista cuenta la misma historia en miniatura. El último trimestre de Home Depot $HD mostró remodelaciones de grandes entradas más suaves, menos renovaciones de cocina y baño, pero proyectos pequeños más constantes, el trabajo de parcheo y pintura que hacen los propietarios en lugar de mudarse. El cambio es la versión del consumidor de las matemáticas de la vivienda: menos transformación, más retoques, impulsado por la sensación de que los grandes saltos simplemente no valen el costo del financiamiento en este momento.
Ese es el lado de la demanda. En el lado de la oferta, el oleoducto cuenta una verdad más dura: los inicios reflejan las aprobaciones de ayer, los permisos señalan el apetito de mañana, y ese apetito parece escaso. Los permisos de julio cayeron a 1.35 millones, el ritmo general más débil en unos cinco años. Las autorizaciones multifamiliares cayeron casi un 10% desde junio, mientras que los permisos para viviendas unifamiliares subieron un 0.5% tras cuatro caídas consecutivas, más una vacilación que un giro. Las finalizaciones aumentaron desde junio, pero permanecen muy por debajo del año pasado, lo que es otra forma de decir que se están entregando menos techos nuevos incluso cuando aumentan las inauguraciones, mucho movimiento, poco progreso.
Los detalles del oleoducto dejan esto claro. Las viviendas autorizadas pero no iniciadas cayeron a 263,000 (una disminución del 8.4% interanual), lo que significa que hay un reservorio menor de intenciones esperando convertirse en cimientos. Las unidades en construcción disminuyeron a 1.36 millones (una caída del 12.4% desde el verano pasado), con el mayor retroceso en viviendas multifamiliares grandes, donde los desarrolladores se inclinaron más en 2023-24. Si los inicios son la chispa, el stock de viviendas en construcción es la llama, y se está apagando.
La reventa no está acudiendo al rescate. Las ventas de viviendas existentes funcionaron a un ritmo anual de 3.93 millones en junio, mostrando una economía que parece más un paseo lento que una carrera rápida. El inventario alcanzó 1.53 millones, lo que equivale a 4.7 meses de suministro, pero el precio medio estableció un récord de $435,300. Esa contradicción es la matemática ilusoria de este ciclo: menor demanda, precios obstinados, y todavía no suficientes viviendas a precios razonables para crear un verdadero mercado de compradores a nivel nacional.
Las cifras de Zillow dibujan el panorama sobre el terreno. En julio, los precios subieron año tras año en 25 de las 50 áreas metropolitanas más grandes y cayeron en 25. El Medio Oeste y el Noreste parecían más estables, mientras que muchos mercados del Sun Belt devolvieron ganancias. Los listados se extendieron por una mediana de 60 días, el julio más largo en los registros de Zillow, y el 27.4% de los vendedores redujo los precios de oferta, un récord. Mirando hacia adelante, el modelo de Zillow proyecta una disminución nacional del 1.7% en los valores de las viviendas desde marzo de 2025 hasta marzo de 2026. Esa previsión no es un crac, pero sería una de las pocas impresiones anuales negativas en la historia reciente.
La encuesta de la NAHB muestra la misma división, solo que a través del lente de la confianza de los constructores. Las lecturas de sentimiento regionales dicen que el Noreste y el Medio Oeste parecen menos frágiles, mientras que el Sur y el Oeste son más suaves. Buffalo y Cleveland todavía avanzan lentamente; Tampa y Austin están perdiendo fuerza. Los promedios nacionales tranquilos ocultan la realidad de mercados locales muy diferentes.
Hila todas esas piezas juntas, y la silueta es consistente. Los inicios reflejan decisiones tomadas cuando la financiación se calculó hace meses. Los permisos y el recuento de construcción muestran un oleoducto que se está adelgazando en los bordes. Las finalizaciones no están sumando lo suficiente como para restablecer el apalancamiento. El sentimiento está en niveles de recesión. Las tasas mantienen todo en su lugar. La reventa es una molienda lenta. Los descuentos e incentivos hacen más trabajo que la demanda orgánica. En un ciclo de libro de texto, ese grupo se resuelve en una desaceleración clara o un repunte limpio. Este se niega.
Lo que hace que este momento sea desorientador es cuántas señales apuntan en direcciones opuestas. Los inicios están en alza, lo que significa que los constructores aún están comenzando. Los permisos están cayendo, por lo que el apetito por futuros proyectos está disminuyendo. Las finalizaciones son débiles, lo que sugiere un oleoducto obstruido. La confianza es baja, y el sentimiento se ha desplomado. Los economistas advierten que esta personalidad dividida puede ser recesiva: cuando la vivienda no puede elegir entre el movimiento y el retroceso, arrastra a la economía en general. Históricamente, la vivienda ha liderado el camino hacia las recesiones y ha ayudado a sacar el crecimiento de ellas; en este momento, se comporta más como un ancla.
Y, sin embargo, hay persistencia. Los constructores se mueven por razones prácticas, no porque se sientan audaces. Pausar un inicio es costoso: el mantenimiento de la tierra y el interés aumentan a diario, los retiros de construcción están programados, y una vez que envías a los equipos a casa, es posible que no los recuperes en una temporada. Los horarios de subcontratistas y los calendarios de retiro de préstamos se establecen con meses de antelación, por lo que pausar a mitad de construcción a menudo cuesta más que continuar. Eso produce actividad visible incluso cuando el índice de confianza se sienta en 32. En el lado de las ventas, la absorción proviene menos de la demanda fresca que de las tácticas ya mencionadas, acuerdos diseñados para cerrar en lugar de compradores asaltando las puertas. El motor gira; la convicción no lo hace.
La pregunta es cuánto tiempo puede durar esta pausa en la confianza. Si las tasas bajan, los permisos podrían reactivarse, las completaciones podrían ponerse al día y la confianza finalmente podría salir de los 30s. Si no lo hacen, el crepúsculo de hoy podría convertirse en la recesión de mañana. Por ahora, el mercado permanece suspendido: grúas ocupadas, confianza aburrida y un sector de la vivienda que está atascado en neutral.
Y luego está la escasez de viviendas, la condición subyacente que frena el lado negativo y complica el lado positivo. Freddie Mac estima el déficit nacional en 3.7 millones de hogares a finales de 2024. Ese déficit es una razón por la que no se ve un descuento generalizado incluso cuando la demanda se enfría; simplemente no hay suficiente inventario para romper el poder de los precios en todas partes a la vez. Pero una escasez no produce un auge por sí sola. Todavía necesitas pagos mensuales que los compradores puedan realmente pagar, y todavía necesitas un flujo de trabajo que diga que la oferta de mañana existirá. En este momento, los pagos son un esfuerzo para muchos compradores, y los permisos no están exactamente rebosantes de optimismo.
La escasez es también la razón por la que el debate "señal de recesión versus datos duros" se enreda. La vivienda suele ser un narrador confiable del ciclo económico: los permisos conducen a los inicios; los inicios conducen a trabajos y materiales; los cierres conducen a electrodomésticos y muebles. El guion de hoy está revuelto. Los permisos se desplazan, los inicios estallan, las construcciones en curso fluyen, las completaciones no inundan y el ánimo se niega a levantarse. Puedes leer eso como un sangrado lento, un aterrizaje suave o simplemente un sistema en estasis hasta que una fuerza externa, política, tasas, una sorpresa de productividad, le dé un empujón.
¿Qué rompería el hechizo? Dos diales, en realidad. Los costos de financiación son el obvio. Una caída decisiva en las tasas hipotecarias desatascaría a los vendedores de mudanza que protegen préstamos del 2% al 4%, sacaría a los primerizos del margen y haría que la financiación de la construcción sea un poco más barata, no una cura total, pero suficiente para mover la línea de permisos. El segundo dial es el propio flujo de trabajo. Si los permisos totales se estabilizan y luego aumentan durante unos meses, eso es el mercado votando con planes, no promesas. Si los permisos siguen disminuyendo, la actividad que parece adecuada hoy, se desvanece en un 2026 más silencioso. Para los constructores que siguen este ritmo, las señales del próximo mes son el tráfico de compradores de la NAHB y el informe de permisos.
La conclusión es que este mercado de la vivienda está suspendido entre señales. Los inicios están aumentando, sin embargo, el reservorio de viviendas autorizadas pero no iniciadas está disminuyendo. Los permisos están disminuyendo, sin embargo, los constructores siguen cavando porque detenerse cuesta más que avanzar. La reventa parece lenta, pero los precios se mantienen porque la oferta sigue siendo escasa. El sentimiento se ha desplomado y se lee recesivo, pero el sector no se ha quebrado. Este ciclo no es un auge, y no es una quiebra. Es un ciclo crepuscular, movimiento en todas partes, progreso asustado, esperando que las tasas bajen o que los permisos se recuperen antes de que comience el próximo acto.
