La propuesta de hipoteca a 50 años de la administración Trump en realidad aumentaría los costos mientras ignora el verdadero problema de la vivienda: no hay suficientes casas para comprar.
The Good Brigade/Getty Images
La asequibilidad de la vivienda es una crisis nacional que los legisladores y líderes de la industria en EE.UU. han luchado por resolver durante mucho tiempo. Pero la nueva propuesta de la administración Trump que promociona hipotecas a 50 años como una solución para hacer la propiedad de una vivienda más accesible no es exactamente lo que parece.
Director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Bill Pulte anunció el plan de hipotecas a 50 años en una publicación de X $TWTR durante el fin de semana, calificándolo como un "cambio completo de juego". Sin embargo, Pulte no dio detalles adicionales sobre cómo la administración Trump pondría en marcha el plan.
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Los expertos en vivienda dicen que extender el pago de la hipoteca a 50 años eliminará la capacidad de los propietarios para ganar capital y los mantendrá endeudados por más tiempo.
Más importante aún, ignora la verdadera crisis de la vivienda: la falta de inventario asequible y las altas tasas hipotecarias.
"Ni siquiera estoy seguro de que haya dos lados en esto... así de retrógrada es esta solución al problema de la [asequibilidad]", dijo Coby Hakalir, vicepresidente de banca hipotecaria y servicios auxiliares en T3 Sixty, una firma de consultoría de corretaje de la industria.
"De hecho, empeoraría el problema. Atascaría la industria de la vivienda. Pondría a los consumidores en deudas más largas con menor retorno de su dinero, y crearía, básicamente, personas pagando alquiler toda su vida para estar en una casa."
Los profesionales hipotecarios dicen que las matemáticas de los préstamos hipotecarios a 50 años simplemente no son favorables para los prestatarios.
Eso se debe a que las tasas de interés en un préstamo a más largo plazo serían más altas para tener en cuenta el mayor riesgo para el prestamista, quien debe respaldar ese préstamo por 20 años adicionales, dijo Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage.
“Cuando pateas la lata (el capital) por la acera por 20 años adicionales, eso básicamente es pagar solo intereses”, dijo Cohn.
Además, tomará mucho más tiempo para que los propietarios construyan una equidad significativa, lo que les permite comprar y vender casas para mantener el flujo del inventario existente, agregó.
También significa que los prestatarios pagarán sustancialmente más en intereses durante más tiempo junto con los costos del seguro hipotecario privado (PMI) a largo plazo. El PMI se cobra cuando los prestatarios aportan menos del 20% en una casa.
Aquí hay un ejemplo teórico que compara un plazo de préstamo de 30 años y uno de 50 años con sus respectivas tasas de interés.
En una casa de $400,000 con un pago inicial del 10% (préstamo de $360,000), una hipoteca a 50 años al 7.24% costaría a los prestatarios $242 más por mes que un préstamo a 30 años al 5.99% — $2,398 frente a $2,156 en capital e interés.
Durante la vida del préstamo, los prestatarios pagarían $662,640 más en intereses con la opción de 50 años, llevando los costos totales a $1.44 millones en comparación con $776,160 para la hipoteca de 30 años. Un comprador de vivienda de 30 años también llevaría la deuda hasta los 80 años en lugar de 60.
La tasa de interés más alta en hipotecas a 50 años —estimada conservadoramente en 125 puntos básicos por encima de las tasas a 30 años— elimina cualquier ahorro mensual del término extendido. Además, después de 10 años, solo reducirías el saldo del capital en aproximadamente $10,000 en un préstamo a 50 años en comparación con aproximadamente $60,000 con una hipoteca a 30 años, todo a cambio de un pago más alto, dijo Hakalir.
Por supuesto, esto es todo teórico, porque una hipoteca a 50 años ni siquiera puede ser comprada en el mercado secundario por Fannie Mae y Freddie Mac, dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que respaldan la mayoría de las hipotecas en EE.UU.
"Mientras que la industria de préstamos hipotecarios da la bienvenida a los esfuerzos para hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible y alcanzable para más estadounidenses, la regla de Hipotecas Calificadas (QM) limita específicamente la protección QM a préstamos de 30 años o menos", dijo un portavoz de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) en un comunicado.
El portavoz agregó que el apetito de los prestamistas para ofrecer una hipoteca a 50 años probablemente será "atenuado" porque Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar hipotecas no calificadas. "El interés de los inversores también puede ser limitado dado el previsible mayor prepago, lo que significará tasas de interés más altas para préstamos a 50 años", continuó el portavoz.
"Nuestra preocupación es que cualquier beneficio de asequibilidad derivado de la expansión del plazo de la hipoteca a 50 años se vería compensado por un mayor riesgo para el prestatario y un crecimiento más lento del capital del prestatario resultante del período de amortización extendido, especialmente dado el esperado desaceleramiento del crecimiento del precio de la vivienda”.
El hogar promedio en EE. UU. gasta aproximadamente el 43% de sus ingresos mensuales solo en pagos hipotecarios, según una investigación de Zillow. La regla general sugerida es mantener esta proporción en o por debajo del 28%. Eso se ha vuelto cada vez más difícil para muchos estadounidenses ya que las tasas hipotecarias se mantienen en un 6% y los precios de las viviendas siguen aumentando. En septiembre, el precio medio de venta de viviendas existentes alcanzó los $415,200, un aumento del 2.1% respecto al año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Para ayudar a abordar los precios altísimos de las viviendas y la demanda acumulada de compra, se necesita urgentemente más inventario, y eso requiere construir más casas.
“El inventario es principalmente un problema a nivel local y estatal, pero el gobierno federal puede influir en eso”, dijo Hakalir. Añadió que el gobierno federal puede ofrecer incentivos a los estados que eventualmente pueden filtrarse al nivel local para atraer más desarrollo de diferentes tipos de viviendas, agregando más opciones al inventario existente de viviendas.
Otro elemento de acción que Cohn dijo podría ayudar a reducir los costos: abordar los ajustes de precios a nivel de préstamo (LLPAs). La FHFA establece LLPAs para préstamos convencionales, que son utilizados por Fannie Mae y Freddie Mac para determinar los precios de una hipoteca basados en las relaciones préstamo-valor de los prestatarios y las puntuaciones de crédito.
Hakalir está de acuerdo.
“La FHFA y Bill Pulte podrían hacer eso mañana; están eligiendo no hacerlo”, dijo Hakalir. “Y la razón por la que eligen no hacerlo es porque esos LLPAs representan ingresos que llegan a los GSEs, y su plan final es sacar a los GSEs de la tutela y privatizar. Ese ingreso se traduce en la valoración real de los GSEs.”
Mientras la industria digiere esta última propuesta, Hakalir dijo que le gustaría que la administración Trump —y Pulte, en particular— “tome el rol en serio” y “traiga soluciones reales que sean significativas y accionables” que aborden el dolor real que sienten los compradores de viviendas en todo el país.
“No necesitamos una hipoteca a 50 años”, enfatizó Hakalir. “Necesitamos cinco o seis cosas diferentes que la administración pueda implementar hoy, ahora mismo, sin el Congreso que podrían reducir el costo de la vivienda.”
