Los precios de las casas están en un nivel récord. Las tasas hipotecarias no se moverán. Pero están surgiendo indicios de una recuperación.
Getty Images / KentWeakley
El mercado inmobiliario de EE.UU. está en un bache...todavía.
Durante los últimos dos años, las ventas de casas existentes han estado en el nivel más bajo de los últimos 30 años bajas, según datos de la Asociación Nacional de Realtors. Y las cosas no parecen mejorar. En mayo, las ventas de casas existentes crecieron solo un 0,8%, el aumento mensual más pequeño desde 2009. Mientras tanto, las ventas de casas nuevas disminuyeron en un 13,7%, la tasa más baja ajustada estacionalmente en siete meses, según la Oficina del Censo de EE.UU.
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En muchos sentidos, las cosas nunca han parecido tan desalentadoras para los compradores. Pero, si se investiga un poco, se pueden encontrar brotes verdes de recuperación.
¿Qué está causando esta estancación actual? La respuesta corta: hipotecas caras. La demanda de vivienda comenzó a enfriarse en 2022 cuando la tasa de interés promedio de una hipoteca a 30 años se disparó por encima del 7%. Esa es la tasa más alta vista en dos décadas. Los costos de endeudamiento han retrocedido ligeramente desde entonces, al 6.77%, pero eso está muy lejos de las tasas de menos del 3% de 2020-21. Con las tasas manteniéndose en niveles históricamente altos, la demanda no ha repuntado.
Entonces, uno podría esperar que después de años de compradores alejándose de las hipotecas, los precios se hayan retraído, lo que podría reavivar la demanda. No del todo.
Estados Unidos tiene un déficit de vivienda de 3.8 millones, según un informe de Realtor.com. Esto se debe en parte al colapso de 2008, que provocó una caída en la nueva construcción. En los últimos 15 años, aproximadamente 1,23 millones de hogares fueron construidos anualmente, un 18% menos que el promedio de 1968-2000. Para empeorar las cosas, las tasas hipotecarias elevadas han creado un "efecto de bloqueo" donde los propietarios con tasas fijas se han mostrado reacios a mudarse, lo que ha endurecido aún más la oferta.
Como resultado, la última década ha sido descrita como un mercado de vendedores, donde la demanda ha superado la oferta. Entonces, incluso cuando las hipotecas se han disparado, los vendedores han mantenido la ventaja.
"Todavía hay una escasez de viviendas a nivel nacional, y los propietarios no están en una posición de angustia", dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Realtors, en una nota.
De hecho, los precios de venta promedio en abril fueron un 50% más altos en comparación con el mismo período de 2020, según el índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller.
"Los vendedores han tenido mucho poder en la mesa de negociación debido a la oferta limitada y a menudo múltiples ofertas o guerras de ofertas", dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, en una nota.
Entonces, entre los altos costos de los préstamos, la escasez de oferta y el aumento de los precios de las viviendas, no es sorprendente que las ventas estén en su punto más bajo en 30 años. Pero, el año pasado, la construcción de nuevas viviendas superó a la formación de hogares por primera vez desde 2016. según to Realtor.com.
Al mismo tiempo, 500,000 vendedores más han salido al mercado en los últimos dos años según a Redfin, una cifra que ha tendido a la baja desde que comenzó el registro en 2013.
“Algunas personas se están trasladando, como mudarse de Florida a Carolina del Norte”, explicó Wolf, lo que significa que están aumentando el pool de oferta sin sacar de él de inmediato. Otros están comprando nuevas construcciones, así sacando del stock de viviendas nuevas pero también agregando al suministro de reventa, agregó. “También tenemos a algunas personas que están hartas de poner sus vidas en espera. Pueden haber asegurado una tasa de interés baja y esperado que las tasas hipotecarias fueran más bajas ahora, pero como no lo son, finalmente están en un lugar que están dispuestos a vender”, dijo.
Debido a este aumento, los vendedores ahora superan en número a los compradores por una proporción de 3 a 1, el margen más grande hasta la fecha. Esto es en parte la razón por la cual el inventario de viviendas sin vender se elevó a $698 mil millones en abril, el valor más grande desde Redfin’s record keeping began in 2012.
Entonces, a pesar de la débil demanda, ¿estamos realmente en un mercado de compradores después de todo? Bueno, depende de cómo lo veas.
Mirando el métrico de “meses de suministro” — la señal de si estamos en un mercado de compradores o vendedores — aún no llegamos allí. EE. UU. tenía 4.4 meses de suministro en mayo, una cifra que describe cuánto tiempo tomaría a los compradores agotar todos los listados disponibles a los niveles actuales de demanda. Normalmente, cuando el suministro supera los seis meses, se considera que el mercado es de los compradores.
A pesar de esto, hay varias pistas de que los compradores ya están retomando el poder de negociación.
Los precios se mantienen en niveles récord, pero la tasa de apreciación ha disminuido. El Índice de Precios de Vivienda (HPI) de abril de 2025 informe de First American Data & Analytics, encontró que los precios de las casas aumentaron un 0.4%, la tasa anual más lenta desde 2012.
Corroborando estos hallazgos: En mayo de 2024, el 6.4% de los vendedores de casas redujeron sus precios de venta, la mayor proporción desde noviembre de 2022, según Redfin informe. Además, la edad media de las listas activas supuestamente aumentó a 46 días ese mes, lo que indica que las viviendas están permaneciendo en el mercado más tiempo. Redfin estima que los precios de las casas en EE.UU. caerán un 1% para fin de año.
“Si volvemos a un mercado de compradores en todo el país, la dinámica de la vivienda será muy diferente de donde están hoy. Podríamos ver incluso más casas en el mercado con recortes de precios y más días en el mercado”, dijo Wolf.
Sin embargo, Yun señaló que sí, un mercado de compradores inducirá a más compradores de viviendas, pero los precios solo disminuirán “temporalmente” y en los “mercados ciertos”, aquellos donde la oferta está superando la demanda. Por ejemplo, los mercados de compradores en Austin, Texas, y Jacksonville y Tampa en Florida, ya han llevado a una caída de precios.
Tomará que las tasas hipotecarias caigan “considerablemente” para animar a los compradores y para un crecimiento de ventas sustancial, dijo Yun. En ese momento “el mercado de la vivienda se calentará de nuevo, a menos que haya un suministro nuevo activo de construcciones de viviendas nuevas”, agregó.
La hoja de ruta de la Reserva Federal para recortar las tasas de interés desempeñará un papel principal en determinar cuándo comienzan a caer las tasas hipotecarias. Goldman Sachs $GS, Citigroup $C y Wells Fargo $WFC han pronosticado que la Fed reducirá las tasas en 75 puntos básicos en 2025, comenzando en septiembre, Reuters informado esta semana. Se espera que esto provoque una caída en las tasas hipotecarias, pero aún no está claro en qué medida. Morningstar analistas pronostican que la Fed reducirá las tasas en 100 puntos básicos este año, pero no esperan que esto impacte considerablemente las tasas hipotecarias a 30 años en 2025. En su lugar, ven una caída más significativa al 5.75% para el próximo año.
