Aquí están los estados de EE. UU. con los impuestos a la propiedad más altos y más bajos.

Los impuestos a la propiedad son uno de los costos más variables en la propiedad de una vivienda, y la brecha entre los estados más baratos y más caros es lo suficientemente amplia como para cambiar si una casa es asequible o no. El hogar promedio de EE. UU. paga $3,119 por año en impuestos a la propiedad en su hogar, según la Oficina del Censo de EE. UU., pero esa cifra oculta un rango que va desde solo unos pocos cientos de dólares en algunos estados hasta casi $10,000 en otros. En 26 estados, los residentes también pagan impuestos a la propiedad de vehículos que añaden un promedio de $499 a la carga anual. Dónde se ubica un propietario en ese espectro depende casi por completo del estado en el que se encuentra la casa.

La tasa que cobra un estado es solo parte de la ecuación. Los valores de las viviendas amplifican o amortiguan el efecto de cualquier tasa dada, por lo que un estado con una tasa baja y bienes raíces caros aún puede generar una factura anual considerable. Lo inverso también es cierto: un estado con una tasa relativamente alta aplicada a valores de vivienda modestos puede dejar a los propietarios pagando menos que el promedio nacional. Entender esa interacción es lo que separa una comparación útil de una engañosa. Los inquilinos tampoco están aislados de la carga. Los propietarios que enfrentan altas facturas de impuestos a la propiedad tienden a transferir esos costos a los inquilinos, distribuyendo la obligación entre los hogares que no son propietarios de una propiedad.

WalletHub analizó los impuestos a la propiedad inmobiliaria en los 50 estados y el Distrito de Columbia, dividiendo el pago medio de impuestos a la propiedad inmobiliaria por el precio medio de la vivienda en cada estado para producir una tasa efectiva. El estudio aplicó esa tasa al valor medio de la vivienda en EE. UU. de $332,700 — la cifra de la Oficina del Censo para 2024 — para generar estimaciones anuales de impuestos comparables entre jurisdicciones. Los seis estados a continuación representan los extremos de esa distribución: las tres jurisdicciones donde los impuestos a la propiedad son más altos y las tres donde son más bajos.

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Nueva Jersey tiene la carga de impuestos a la propiedad más pesada del país: la tasa efectiva más alta de las 51 jurisdicciones con un 2.11 %, y los propietarios de una vivienda con un precio medio de $454,400 pagan $9,590 por año. Ningún otro estado combina una tasa tan alta con valores de vivienda tan grandes.

Esa cifra de $9,590 refleja dos presiones convergentes: una tasa que supera a todos los estados del país y valores de vivienda que están muy por encima de la mediana nacional. El precio medio de la vivienda en Nueva Jersey es $121,700 más alto que el promedio nacional, por lo que incluso una tasa ligeramente más baja aún produciría una de las facturas promedio más grandes del país. Ambos factores empujando en la misma dirección significan que los propietarios enfrentan una carga de impuestos a la propiedad que es difícil de absorber con ingresos medios.

Los impuestos a la propiedad en Nueva Jersey financian los gobiernos locales y los distritos escolares a un nivel que refleja el enfoque del estado hacia los servicios públicos. Los gobiernos locales dependen en gran medida de los ingresos por impuestos a la propiedad, y esa dependencia está incorporada en la estructura de la tasa. Los propietarios pagan no solo por los servicios de su propio municipio sino por un modelo de financiamiento que ha resistido el cambio estructural durante décadas.

El efecto práctico en la asequibilidad de la vivienda es sustancial. Un propietario que paga $9,590 por año solo en impuestos inmobiliarios gasta casi $800 al mes antes de que el capital hipotecario, los intereses o el seguro entren en juego. Para los compradores que se esfuerzan por pagar los precios de vivienda por encima de la mediana de Nueva Jersey, esa factura anual puede ser el costo que lleva una compra manejable a un estrés financiero. Los inquilinos en el estado no están completamente protegidos: los propietarios que enfrentan altas facturas de impuestos tienden a transferir esos costos en forma de alquileres más altos. A nivel nacional, el 35% de los hogares alquilan sus casas, y esos inquilinos asumen la obligación indirectamente a través de las cantidades que cobran los propietarios. En un estado con altos impuestos, esa carga indirecta es mayor que en casi cualquier otro lugar del país.

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Illinois, clasificado en el puesto 50 de 51 con una tasa efectiva de 2.01%, factura a los propietarios $5,298 por año en una casa de precio medio de $263,300. Esa cifra es notablemente alta para un estado donde los valores de las viviendas están muy por debajo de la mediana nacional.

Los valores de las viviendas en el estado están muy por debajo de la mediana nacional — $263,300 frente a $332,700 — sin embargo, la tasa es lo suficientemente alta como para generar una factura de impuestos significativa independientemente de esa base más baja. Un propietario en Illinois paga $5,298 por año en una casa de precio medio, más que la mayoría de los estados a pesar de los valores modestos de las viviendas. La tasa, no el valor de la casa, es la fuerza dominante en el cálculo.

La financiación escolar en el estado depende en gran medida de los impuestos locales sobre la propiedad, una estructura que empuja las tasas más altas en áreas donde los gobiernos dependen del inmobiliario como fuente principal de ingresos. El efecto es un promedio estatal que ocupa el segundo lugar a nivel nacional, a pesar de que los precios de las viviendas en Illinois están entre los más modestos del país.

Para los compradores que sopesan Illinois frente a los estados vecinos, la diferencia de tasas es significativa. La tasa efectiva de Indiana es del 0.74%, menos de la mitad de la tasa de Illinois. Un comprador que compre la misma casa de $263,300 en Indiana pagaría aproximadamente $1,949 por año, en comparación con $5,298 en Illinois. Esa diferencia de más de $3,300 al año se suma a más de $99,000 durante un plazo hipotecario de 30 años. Para los hogares que consideran la reubicación, esa brecha es lo suficientemente grande como para afectar la decisión.

La tasa se ha mantenido en niveles elevados durante años. Illinois ha enfrentado presiones fiscales continuas tanto a nivel estatal como local, y los impuestos a la propiedad han seguido siendo un mecanismo clave para financiar servicios que otros estados financian de manera diferente. Los propietarios que compran a los precios actuales lo hacen con la expectativa de que la tasa probablemente no disminuirá significativamente en el corto plazo.

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Connecticut, clasificado en el puesto 49 de 51 con una tasa efectiva del 1,81%, cobra a los propietarios $6,643 por año en una vivienda de precio medio de $366,900. Tanto la tasa como el precio de la vivienda están por encima de la mediana nacional.

Con $366,900, el precio típico de la vivienda en el estado está por encima de la mediana nacional de $332,700, por lo que los residentes enfrentan tanto una tasa alta como valores superiores al promedio. El impuesto anual de $6,643 en una vivienda de Connecticut a ese precio refleja la combinación de ambas presiones. Un propietario en Connecticut paga más en impuestos anuales a la propiedad que los residentes de otros 48 estados y el Distrito de Columbia, cuando se aplica la tasa efectiva al precio típico de la vivienda de cada estado.

Los impuestos a la propiedad en Connecticut se imponen a nivel municipal, con tasas que varían según el pueblo. La tasa efectiva del estado es un promedio ponderado entre esos municipios, y algunas comunidades tienen tasas considerablemente superiores a la cifra estatal. Esa estructura a nivel de pueblo significa que las cargas fiscales sobre la propiedad pueden diferir drásticamente dependiendo de la comunidad de Connecticut que elija un propietario.

Los altos costos de la vivienda en Connecticut ya crean desafíos de asequibilidad en gran parte del estado, particularmente en el condado de Fairfield, donde los valores de las viviendas superan con creces la mediana estatal. Agregar una carga fiscal de $6,000 o más por año a precios de vivienda ya elevados en esos mercados aumenta aún más el costo total de la propiedad. Los compradores primerizos en Connecticut deben tener en cuenta los impuestos a la propiedad como un cargo recurrente que aumenta sustancialmente el costo real de ser propietario más allá del precio de compra y el pago de la hipoteca por sí solo. Un comprador que se enfoque solo en el precio de lista y la tasa de hipoteca puede subestimar los gastos anuales de propiedad por miles de dólares cada año. En una vivienda de $366,900, el impuesto anual a la propiedad de $6,643 se traduce en aproximadamente $554 por mes, una cifra recurrente que determina cuánto puede soportar un ingreso dado.

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Hawái tiene una tasa efectiva del 0,27%, la más baja de las 51 jurisdicciones, sin embargo, los propietarios de viviendas en el estado con un precio medio de $839,100 aún pagan $2,239 por año.

La tasa es extraordinariamente baja, menos de una octava parte del 2,11% de Nueva Jersey. En una comparación estandarizada, la misma vivienda de $332,700, los propietarios en Hawái pagan $888 por año frente a $7,022 en Nueva Jersey. Esa diferencia de $6,134 anuales equivale a más de $511 por mes en una vivienda idéntica. La tasa por sí sola es la fuente de esa brecha.

Donde Hawái se diferencia de la mayoría de los estados con bajos impuestos es en los valores de sus viviendas. A $839,100, la mediana del estado es más del doble de la mediana de EE.UU. de $332,700. Un propietario que compra a ese precio paga $2,239 por año en impuestos a la propiedad. Esa cifra es modesta según los estándares nacionales para una vivienda de ese valor, pero sigue siendo un número absoluto grande. La baja tasa actúa como un subsidio significativo para los propietarios en comparación con lo que pagarían en la mayoría de los otros estados.

La estructura del impuesto a la propiedad de Hawái refleja una elección política deliberada. El estado depende más de otras fuentes de ingresos, como impuestos sobre la renta e impuestos generales sobre las ventas, para financiar servicios gubernamentales. Ese enfoque mantiene bajas las tasas de impuestos a la propiedad pero desplaza la carga fiscal a otras partes de la economía. Para los propietarios de viviendas, el efecto es claro: facturas anuales de impuestos a la propiedad muy por debajo de lo que cuestan comparativamente en la mayoría de los otros estados.

La ventaja fiscal es más valiosa para quienes ya poseen en el estado. Un comprador que puede adquirir a $839,100 se beneficia enormemente de esa baja tasa. Un comprador que no puede alcanzar ese precio no se beneficia en absoluto de la baja tasa. La exención fiscal está esencialmente reservada para aquellos que pueden acceder a uno de los mercados de vivienda más caros del país.

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Alabama, clasificada segunda de 51 con una tasa efectiva del 0.38%, registra la factura de impuestos a la propiedad anual más pequeña de cualquier estado: $788 en una vivienda a precio medio de $209,900.

Esa cifra de $788 es la factura anual de impuestos a la propiedad más pequeña en una vivienda típica de cualquier estado en el país. Los propietarios de viviendas en Alabama se benefician de una tasa muy baja y de valores de vivienda que están muy por debajo del promedio nacional. A $209,900, el precio típico del estado es $122,800 menos que la mediana de EE. UU., por lo que la baja tasa se aplica a una base más pequeña y produce una factura especialmente modesta.

Alabama financia los servicios públicos a un nivel consistente con su baja carga de impuestos a la propiedad. El estado depende más de los impuestos sobre las ventas y los impuestos sobre la renta para generar ingresos gubernamentales. Esa estructura de ingresos mantiene bajos los impuestos a la propiedad inmobiliaria pero coloca más de la obligación fiscal en el consumo y las ganancias. Los propietarios que se mudan a Alabama desde estados con altos impuestos encuentran el cambio de impuestos a la propiedad inmediato y sustancial.

Para compradores con ingresos fijos o presupuestos ajustados, los bajos precios de las viviendas en Alabama y las bajas tasas impositivas hacen que la propiedad de vivienda sea más accesible en términos de flujo de efectivo mensual que en casi cualquier otro lugar del país. Un propietario que paga $788 al año en impuestos a la propiedad, aproximadamente $66 al mes, enfrenta un costo continuo mucho menor que el promedio nacional de $3,119 al año. Esa diferencia de más de $2,300 anuales es significativa para los hogares que gestionan ingresos limitados.

La baja tasa de impuestos a la propiedad no protege a los propietarios de Alabama de todos los costos. El mantenimiento, el seguro y otros gastos de propiedad se aplican independientemente de la tasa impositiva. Pero los impuestos a la propiedad son el único costo recurrente de propiedad establecido enteramente por la política estatal y local, y la política de Alabama produce la factura mediana más baja del país. Para los compradores que comparan estados, esa diferencia es concreta: el promedio nacional es de $3,119 al año, y los propietarios de Alabama pagan $788.

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La tasa efectiva del 0.47% de Nevada, la tercera más baja de 51 jurisdicciones, mantiene la factura anual en $2,027 en una vivienda de precio medio de $435,400, por debajo del promedio nacional a pesar de los valores de vivienda por encima de la media.

Los valores de las viviendas en el estado están muy por encima de la mediana nacional. A $435,400, la vivienda típica del estado cuesta $102,700 más que la cifra de EE.UU. A pesar de eso, los propietarios de Nevada pagan solo $2,027 por año en su hogar con precio medio, menos que el promedio nacional de $3,119, porque la tasa es lo suficientemente baja como para compensar la base más alta. La tasa lleva el peso del cálculo.

Sin un impuesto sobre la renta estatal, el gobierno financia una parte significativa de los servicios a través de los ingresos del juego y los impuestos sobre las ventas. Esa base de ingresos reduce la presión sobre los impuestos a la propiedad como un mecanismo de financiación y permite al estado mantener una de las tasas efectivas de bienes raíces más bajas del país. Los propietarios se benefician directamente de esa estructura fiscal.

El área metropolitana de Las Vegas, que representa una gran parte de la población de Nevada, ha visto subir los precios de las viviendas sustancialmente en los últimos años. Incluso cuando los valores han aumentado, la tasa efectiva de impuestos a la propiedad del estado se ha mantenido baja, amortiguando el impacto de la apreciación en las facturas fiscales anuales. Un propietario cuya vivienda aumentó de valor de $350,000 a $435,400 vería el impuesto anual a la propiedad aumentar en unos $400 a la tasa de Nevada. Ese es un aumento manejable en relación con la apreciación obtenida.

La baja tasa de Nevada es especialmente notable en comparación con la vecina California, donde la tasa efectiva es del 0.70%, casi la mitad más alta. En una vivienda de $435,400, esa diferencia equivale a aproximadamente $1,002 por año. Para los compradores que deciden entre los dos estados por motivos de costo, la ventaja del impuesto a la propiedad de Nevada es uno de varios factores que hacen que sea un entorno de propiedad menos costoso en general.