Las hipotecas de tasa ajustable están ganando terreno a medida que los compradores de vivienda buscan ahorros, pero no están exentas de riesgos graves. Esto es lo que deberías saber.
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Con las tasas hipotecarias manteniéndose firmemente por encima del 6% en el futuro previsible, los compradores de vivienda están en busca de ahorros. Y los están encontrando en hipotecas de tasa ajustable, o ARMs.
La proporción de solicitudes de ARM alcanzó 12,9% del total de solicitudes hipotecarias en septiembre, la proporción más alta desde 2008, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). En ese momento, las tasas de ARM 5/1 promediaban 5,66%, casi un punto porcentual completo por debajo de la tasa fija promedio a 30 años, dijo la MBA.
Pero a pesar de su creciente popularidad, las ARMs conllevan algunos riesgos y pueden sabotear la capacidad de un prestatario para pagar su préstamo hipotecario a largo plazo.
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Las ARMs tienen una tasa de interés fija más baja durante los primeros años del préstamo, lo que hace que el pago sea más accesible en comparación con una hipoteca de tasa fija a 30 años. Después de que ese período termina, la hipoteca se reajusta a una tasa de interés variable que cambia anualmente o cada seis meses (dependiendo del préstamo). Eso significa que los pagos hipotecarios mensuales también pueden subir o bajar.
Se espera que las tasas hipotecarias se mantengan generalmente por encima del 6% en el próximo año y, junto con los altos precios de las viviendas, están apretando los presupuestos de los compradores. La tasa fija promedio nacional actual a 30 años era del 6,23% al 26 de noviembre, según Freddie Mac. Por otro lado, el la tasa promedio de ARM 5/1 es 6.07% según muestran los datos de Bankrate al 3 de diciembre.
Usando las tasas de interés promedio actuales arriba mencionadas, aquí está cuánto ahorrarías en pagos mensuales con un ARM frente a un préstamo de tasa fija en varios montos de préstamo.
Con una diferencia de tasa de 0.16% (6.23% fija vs 6.07% ARM):
Jennifer Beeston, vicepresidenta ejecutiva de ventas nacionales con Rate, dice que rara vez recomienda ARMs a la mayoría de los prestatarios.
“Para préstamos convencionales, no creo que el beneficio en la tasa valga el riesgo”, dijo Beeston.
En la mayoría de los casos, los prestatarios de ARM refinancian en un nuevo préstamo a tasa fija o venden antes de que su préstamo se reajuste. Pero las matemáticas pueden no siempre favorecerles en el futuro.
"Lo que la gente no se da cuenta es que con un ARM, se está comprometiendo a tener que volver a calificar para ese préstamo si decide mantener la casa por un período prolongado de tiempo", explicó. En la mayoría de los casos, no funciona a favor de los prestatarios mantener un ARM después de que finaliza el período de tasa introductoria, especialmente en el entorno de tasas elevadas de hoy.
Calificar para una nueva hipoteca viene con otro conjunto de costos de cierre y consideraciones. Por ejemplo, ¿qué pasa si cambia de un puesto asalariado a ser autónomo y no puede calificar para un nuevo préstamo? ¿O qué pasa si se divorcia y no puede demostrar su capacidad de pago con un solo ingreso? Todas estas son preguntas a considerar antes de asumir un ARM, dijo Beeston.
"Si estás haciendo algo como house hacking — comprando una casa, viviendo allí un par de años con un 3.5% de entrada, y luego convirtiéndola en un alquiler — quieres hacer un fijo a 30 años a esa tasa de propietario-ocupante", dijo Beeston. "Las segundas residencias y las propiedades de inversión siempre tendrán tasas más altas."
Durante la Gran Recesión, cuando los prestatarios debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas después de que los valores de las viviendas se desplomaran, millones de propietarios quedaron atrapados en préstamos hipotecarios inasequibles. Si los valores de las viviendas disminuyen, no puedes refinanciar para salir de un ARM cuando se ajusta porque te faltará suficiente equidad. También puede dificultar la venta de tu casa si los valores disminuyen y necesitas salir de una hipoteca en negativo.
Los ARM de hoy en día típicamente tienen términos fijos iniciales de cinco, siete o diez años, por lo que no presentan el riesgo de un choque de pagos anticipado que los ARM anteriores a 2008 tenían, señaló el economista jefe de MBA, Mike Fratantoni, en un comunicado de prensa.
Beeston reconoce que los ARM pueden tener sentido para prestatarios específicos, particularmente en el mercado de préstamos jumbo donde las diferencias de tasa son más sustanciales.
"Medio por ciento en $100,000 no vale el riesgo. ¿Medio por ciento en $2 millones? OK, empecemos a hablar de eso", dijo ella.
El candidato ideal para un ARM planea vender o refinanciar antes del período de ajuste, tiene ingresos estables y altos, mantiene bajas proporciones de deuda-ingreso y puede absorber posibles aumentos de tasas.
"Si tienes algo en el horizonte donde no es un problema —vas a ganar más, tu trabajo es seguro— genial", dijo Beeston. "Pero si estás [al límite] calificando ahora y no tienes nada en el horizonte para un aumento de sueldo, puede ser muy peligroso."
Ella advierte que algunos prestamistas usan las tasas ARM como cebo sin mostrar claramente las diferencias reales de pago o explicar la mecánica del producto. Si un prestamista no te muestra el cálculo completo o te presiona hacia un ARM, eso es una señal de alerta.
"Cuando hablas con alguien, debería ser, 'aquí están tus opciones'", dijo ella. "Necesitas hacer muchas preguntas y asegurarte de que puedas entender el producto."
