Los precios de las viviendas de nivel inicial han superado el millón de dólares en más ciudades que nunca. Un nuevo análisis de Zillow identifica los estados que lideran el conteo.
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La casa inicial solía ser una primera compra modesta, algo pequeño y asequible que daba a un joven comprador un punto de apoyo en el mercado inmobiliario. En un número creciente de ciudades estadounidenses, esa misma categoría de casa ahora tiene un precio de siete cifras. La pandemia desencadenó una serie de fuerzas que borraron décadas de normas de precios en cuestión de meses. Las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos, desatando una ola de demanda de trabajadores remotos que de repente podían mudarse a mercados atractivos. Esa demanda chocó con una escasez de construcción más de una década en proceso, y los valores de las viviendas aumentaron a un ritmo que el país no había visto desde el auge inmobiliario de la posguerra. Las tasas hipotecarias han subido desde entonces al rango medio del 6% y la oferta se ha aflojado en partes del país, pero el reajuste de precios que ocurrió entre 2020 y 2023 no se ha revertido. Las ganancias están consolidadas, y para los compradores primerizos en los mercados más caros, el punto de entrada es ahora un precio que la generación de sus padres habría asociado con una compra de lujo.
El desequilibrio no está distribuido uniformemente. Los estados del Cinturón del Sol han respondido a la demanda con una nueva construcción significativa, y el crecimiento de precios en esas regiones se ha moderado como resultado. El noreste no ha tenido ese alivio. La zonificación restrictiva, la tierra desarrollable limitada y décadas de subdesarrollo han dejado a estados como Nueva York y Nueva Jersey con déficits de inventario tan profundos que incluso los aumentos modestos en la demanda elevan los precios abruptamente. El propio análisis de los mercados más calientes de 2026 de Zillow encontró que el noreste representa más de la mitad de los 10 mercados inmobiliarios más competitivos del país, una concentración que refleja las restricciones estructurales de suministro que impulsan la crisis de asequibilidad de la región. El costo de construir nuevas casas también ha aumentado, con los gastos de materiales y mano de obra sumando aproximadamente un 30% a los presupuestos de construcción en comparación con los niveles previos a la pandemia, un factor que limita la capacidad de los constructores para ofrecer inventario de nivel de entrada incluso en mercados donde la tierra está disponible.
Zillow analizó los valores de las viviendas en todo el país y encontró que 242 ciudades de EE. UU. ahora tienen casas iniciales, definidas como propiedades en el tercio más bajo de los valores de las viviendas de un mercado, valoradas en $1 millón o más. Esa cifra ha aumentado desde 226 hace un año y casi se ha triplicado desde solo 80 ciudades en febrero de 2020. Ahora, el conteo abarca 26 estados, en comparación con nueve antes de la pandemia, y la expansión se ha movido más allá de los enclaves costeros que una vez dominaron la lista. Antes de 2020, Colorado era el único estado interior con una ciudad de casas iniciales de un millón de dólares. Hoy en día, Texas tiene siete, y Wyoming e Illinois tienen dos cada uno. La típica casa inicial en EE. UU. todavía vale $198,649, un recordatorio de que los puntos de entrada de siete cifras siguen siendo la excepción en lugar de la regla. Pero los estados donde se concentran esas excepciones revelan dónde la crisis de asequibilidad es más profunda y dónde se está extendiendo más rápido.
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California representa 105 de las 242 ciudades en la lista de Zillow, casi la mitad del total nacional y más que los dos estados siguientes combinados. El número se ha duplicado desde febrero de 2020, cuando 52 ciudades de California tenían casas iniciales de un millón de dólares, y disminuyó solo una de 106 en 2025, una señal de que el piso de precios del estado se ha estabilizado en un nivel elevado en lugar de seguir subiendo. La concentración es más densa en el Área de la Bahía, donde las áreas metropolitanas de San Francisco y San José combinan 50 ciudades con puntos de entrada de siete cifras. El área metropolitana de Los Ángeles le sigue con 33. El condado de San Diego contribuye con cinco, con ciudades como Rancho Santa Fe, Del Mar, Coronado, Solana Beach y Encinitas, llevando valores típicos de casas iniciales entre $1.25 millones y $2.78 millones.
Las fuerzas estructurales que llevaron a California a la cima de esta lista son las mismas que han definido la crisis de vivienda del estado durante décadas. Las restricciones geográficas, en particular la costa y las cadenas montañosas que limitan a dónde puede ir el desarrollo, se combinan con las reglas de zonificación local que históricamente han restringido la densidad y ralentizado los permisos. El resultado es un estado donde la nueva construcción consistentemente queda corta ante la demanda impulsada por la población, y donde la oferta limitada que llega al mercado tiende a enfocarse en el extremo superior del espectro de precios en lugar del nivel de entrada. Asociación de Agentes Inmobiliarios de California informó que menos de uno de cada cinco hogares en todo el estado podía permitirse la vivienda de precio medio a finales de 2025, y en ciertos condados costeros la cifra cae aún más. En el condado de Marin, parte del Área de la Bahía de San Francisco, los compradores de viviendas tendrían que gastar el 120% de sus salarios anuales para comprar y mantener una casa típica, una proporción que hace que la propiedad sea funcionalmente inalcanzable para todos, excepto para los que tienen mayores ingresos.
El dominio de California en la lista de Zillow refleja algo más profundo que los altos precios en algunos enclaves ricos. El umbral de la casa de inicio de $1 millón se ha extendido por áreas metropolitanas de diferentes tamaños y perfiles económicos, llegando a comunidades del interior y ciudades medianas que no habrían aparecido en esta lista hace una década. El estado perdió una ciudad en el conteo entre 2025 y 2026, lo que sugiere que el techo de los precios de las casas de inicio se ha suavizado ligeramente en un puñado de mercados donde el inventario ha mejorado o la demanda ha disminuido. Pero con 105 ciudades aún por encima del umbral y sin un cambio importante en el panorama de construcción o regulación estatal en el horizonte, la posición de California en la cima de este ranking no cambiará pronto. La economista sénior de Zillow, Kara Ng, señaló que los mercados del Sun Belt han respondido a la demanda construyendo nueva oferta y viendo un crecimiento moderado de los precios como resultado, pero California no ha experimentado ese tipo de corrección porque las barreras para la nueva construcción permanecen profundamente arraigadas en el marco de uso del suelo del estado.
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Nueva York ha añadido ciudades a la lista de Zillow más rápido que cualquier otro estado del país, pasando de 12 ciudades de casas de inicio de un millón de dólares antes de la pandemia a 41 en abril de 2026. El estado ganó 10 ciudades solo en el último año, el mayor aumento de un solo año de cualquier estado, y el área metropolitana de la ciudad de Nueva York ahora lidera todas las áreas metropolitanas de EE. UU. con 63 ciudades donde una casa de inicio típica supera la marca de $1 millón. Esa cifra metropolitana incluye comunidades en los estados vecinos de Nueva Jersey y Pensilvania, pero las propias 41 ciudades de Nueva York cuentan una historia de erosión de la asequibilidad que se extiende mucho más allá de los cinco distritos y en suburbios y pequeñas comunidades que alguna vez fueron consideradas alternativas accesibles a la propia ciudad.
Long Island es el epicentro de la expansión. Informes de Greater Long Island descubrieron que los condados de Nassau y Suffolk de la isla representaban la gran mayoría de las ciudades de casas de inicio de un millón de dólares de Nueva York en años anteriores, con comunidades que se extienden desde los pueblos de North Shore, como Nissequogue y Old Westbury, hasta los enclaves de los Hamptons de Sagaponack, donde la casa de inicio típica está valorada en más de $3 millones, y Shelter Island. La comunidad más cara de Long Island no es una playa bordeada de mansiones, sino una aldea de menos de 2,000 personas donde la combinación de un inventario extremadamente limitado, la alta demanda de compradores de la ciudad de Nueva York y las estrictas reglas de preservación han llevado incluso a que el nivel de entrada supere la marca de los $3 millones. Para los compradores primerizos, el efecto práctico es que extensas áreas de Long Island ahora son inaccesibles sin ingresos familiares que superen los seis dígitos o una riqueza familiar significativa para complementar un pago inicial.
Las fuerzas detrás de la rápida expansión de Nueva York en la lista de Zillow reflejan la tendencia más amplia del noreste que Kara Ng identificó en el informe. La nueva construcción en el estado ha estado crónicamente rezagada en la demanda, y el déficit de inventario es más profundo aquí que en casi cualquier otra región del país. El análisis de mercados más calientes de Zillow de 2026 encontró que el noreste domina los mercados de vivienda más competitivos del país, y los suburbios de Nueva York sienten la presión más agudamente porque combinan alta deseabilidad con restricciones de zonificación que hacen extremadamente difícil añadir nuevo stock de viviendas. El resultado es un mercado donde la demanda de trabajadores de la ciudad que buscan más espacio, jubilados que reducen sus propiedades más grandes y compradores de fuera del estado que se mudan por la base de empleo de la región compiten todos por un conjunto fijo y decreciente de casas disponibles. El aumento de 10 ciudades de 2025 a 2026 no es una anomalía. Es la continuación de una trayectoria que ha estado acelerándose desde la pandemia, y el pipeline de comunidades que se acercan al umbral de la casa de inicio de $1 millón sugiere que la lista seguirá creciendo en los próximos años.
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La trayectoria de Nueva Jersey en la lista de Zillow es la más dramática de cualquier estado del país. Antes de la pandemia, solo una comunidad de Nueva Jersey tenía una casa inicial valorada en $1 millón o más. Para abril de 2026, el conteo había alcanzado 26, un aumento de veintiséis veces en seis años que refleja la colisión de la demanda extrema, el suministro limitado y los efectos de desbordamiento del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York presionando hacia los suburbios circundantes. Nueva Jersey y Nueva York juntas añadieron 15 ciudades a la lista en el último año, el crecimiento combinado más rápido de cualquier conglomerado de dos estados, y el área metropolitana de NYC tiene un total de 63 ciudades con casas iniciales de un millón de dólares que incluye una participación significativa de comunidades de Nueva Jersey en los condados de Bergen, Essex y Monmouth.
Los pueblos específicos que impulsan el conteo de Nueva Jersey revelan una concentración de riqueza en la parte norte del estado. Informes locales sobre los datos de Zillow identificaron Alpine, N.J., como el más caro de la lista, con una casa inicial típica valorada en $1.82 millones, seguido por Short Hills, N.J., en $1.78 millones, Saddle River, N.J., en $1.38 millones, Englewood Cliffs, N.J., en $1.37 millones, Upper Saddle River, N.J., en $1.14 millones, y Franklin Lakes, N.J., en $1.07 millones. Ocho pueblos del norte de Jersey ahora tienen casas iniciales por encima del umbral de un millón de dólares, más que seis en 2025. Estas no son comunidades remotas o excepcionalmente inusuales. Son suburbios residenciales establecidos dentro de la distancia de viaje de Manhattan, lugares donde los profesionales con altos ingresos históricamente han podido encontrar casas de cuatro dormitorios con buenos distritos escolares a precios que, aunque caros, permanecieron al alcance de un hogar de dos ingresos con financiamiento convencional. El aumento de precios durante la pandemia elevó el piso por encima de $1 millón en esos mercados, y la falta de nuevas construcciones lo ha mantenido allí.
La escasez de viviendas en Nueva Jersey es estructural y de larga data. La densidad del estado, las estrictas leyes de zonificación municipal y la tierra limitada para el desarrollo significan que la nueva construcción no puede responder a la demanda de la misma manera que lo hace en los estados de Sun Belt de crecimiento más rápido. La observación de Kara Ng de que el noreste no ha experimentado el alivio de precios impulsado por el suministro que han visto los mercados de Sun Belt se aplica directamente a Nueva Jersey, donde la discrepancia entre lo que está disponible y lo que los compradores están dispuestos a pagar continúa elevando los precios de nivel inicial en comunidades que ya eran caras antes de la pandemia. El aumento de cinco ciudades de 2025 a 2026 sigue a un salto aún mayor de uno a 21 entre 2020 y 2025, y la trayectoria apunta a una expansión continua a medida que más comunidades en el centro y sur de Nueva Jersey se acercan al umbral de $1 millón en los próximos años.
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Las 11 ciudades de Florida con casas iniciales de un millón de dólares representan una huella más pequeña que los tres estados principales en esta lista, pero la cifra tiene un significado desproporcionado debido a lo que revela sobre el cambiante panorama de asequibilidad del estado. Antes de la pandemia, solo cuatro ciudades de Florida tenían casas iniciales valoradas en $1 millón o más, todas ellas concentradas en el corredor de lujo del sur de Florida. La cantidad casi se triplicó a 11 para 2025 y se mantuvo estable en ese nivel hasta abril de 2026, una meseta que sugiere que los mercados más caros del estado han absorbido el aumento de precios de la era de la pandemia sin agregar nuevas comunidades al nivel de un millón de dólares en el último año.
Ocho de las 11 ciudades de Florida se encuentran dentro del área metropolitana de Miami, donde la afluencia de compradores adinerados de estados con altos impuestos en el noreste y medio oeste ha sido una de las tendencias de migración más documentadas en el mercado inmobiliario estadounidense en los últimos cinco años. El atractivo de la metrópoli para individuos con un patrimonio neto ultra alto, impulsado por la falta de un impuesto sobre la renta estatal en Florida, su conectividad internacional y su infraestructura de lujo en expansión, ha elevado los precios en las comunidades de islas barrera y los enclaves exclusivos del continente mucho más allá del punto donde incluso las propiedades de nivel inicial se negocian por siete cifras. Las tres ciudades restantes están repartidas por otras partes del estado, probablemente en comunidades costeras donde el acceso al agua y la tierra edificable limitada crean las mismas restricciones de oferta que impulsan los precios en Miami. Los datos de Zillow muestran que el área metropolitana de Miami empata con Seattle por ser la quinta área metropolitana con más ciudades de viviendas de inicio de un millón de dólares en el país, con ocho cada una, superadas por Nueva York (63), San Francisco (37), Los Ángeles (33) y San José (13).
La posición de Florida en la lista de Zillow difiere de los estados del noreste en un aspecto importante. Kara Ng señaló en el informe que los mercados del Cinturón del Sol han respondido a la alta demanda con nueva construcción, y esa respuesta de suministro ha moderado el crecimiento de precios en gran parte de la región. La actividad de construcción a nivel estatal de Florida, particularmente en las áreas metropolitanas de Tampa, Orlando y Jacksonville, ha estado entre las más fuertes del país, y esa producción es una de las razones por las que el total del estado se mantuvo estable en 11 en lugar de aumentar como lo hicieron Nueva York y Nueva Jersey. Las ciudades de viviendas de inicio de un millón de dólares están concentradas en áreas del estado donde la geografía, la demanda de lujo y los patrones de migración crean condiciones que la nueva construcción no puede contrarrestar fácilmente, mientras que el mercado más amplio de Florida sigue siendo mucho más accesible. El precio típico de una vivienda de inicio en el estado está muy por debajo de la cifra nacional en muchas comunidades costeras interiores y más pequeñas, una distribución que mantiene el perfil general de asequibilidad de Florida más favorable de lo que su posición en esta lista por sí sola sugeriría.
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Massachusetts completa los cinco primeros lugares con 10 ciudades donde las viviendas de inicio están valoradas en $1 millón o más, sin cambios desde 2025, pero un aumento desde solo una antes de la pandemia. La expansión del estado de una sola ciudad de viviendas de inicio de un millón de dólares a 10 en seis años refleja el patrón más amplio del noreste de construcción crónica insuficiente y demanda intensa, pero Massachusetts agrega un elemento distintivo. Boston en sí no está en la lista. CBS Boston señala que la típica vivienda de inicio en la ciudad de Boston está valorada en aproximadamente $514,000, muy por debajo del umbral de un millón de dólares, mientras que los suburbios adinerados y las comunidades isleñas que la rodean son las que impulsan el conteo. El precio típico de una vivienda de inicio en todo el estado de $435,700 es más del doble de la cifra nacional de $198,649, pero es la concentración geográfica de valores extremos en un anillo de comunidades adineradas lo que coloca a Massachusetts en esta lista, en lugar de tener un piso de precios uniformemente alto en todo el estado.
Las comunidades en la lista de Massachusetts son principalmente suburbios adinerados en el área metropolitana de Boston y pueblos isleños estacionales, lugares donde la tierra es escasa, los distritos escolares están clasificados a nivel nacional, y la demanda de profesionales que trabajan en los sectores de atención médica, biotecnología y educación superior de la ciudad mantiene la competencia feroz. El motor económico que impulsa esos precios está anclado en Cambridge y el corredor de Kendall Square $SQ, donde miles de millones de dólares en inversión de MIT, Harvard y grandes compañías farmacéuticas han creado una de las concentraciones más densas de empleos bien remunerados en el país. Los trabajadores que no pueden permitirse vivir en Cambridge mismo se desplazan hacia las ciudades circundantes, incrementando los precios en comunidades que ya eran caras y elevando el nivel de entrada por encima de $1 millón en las ubicaciones más deseables. Datos del mercado local de mediados de 2026 muestra que Arlington, Mass., una de las comunidades cerca del umbral, tuvo un precio de venta medio de aproximadamente $1.1 millones, y el patrón más amplio de aumento de precios ha llevado a los responsables políticos a explorar respuestas regulatorias.
Massachusetts está debatiendo activamente cómo abordar el lado de la oferta del problema. La Ley de Comunidades de MBTA, que requiere que las ciudades servidas por transporte público creen zonificación que fomente el desarrollo de viviendas multifamiliares, ya ha llevado a comunidades como Lexington, Mass., a aprobar más de 1,000 nuevas unidades de vivienda, e incluso Weston, Mass., una de las comunidades más ricas del estado con un valor promedio de vivienda de $2.2 millones, tiene planes para casi 500 nuevas unidades. Una iniciativa de votación separada en discusión limitaría el tamaño mínimo de los lotes para la construcción de viviendas unifamiliares a 5,000 pies cuadrados en todo el estado, una medida diseñada para crear más parcelas edificables en ciudades donde la zonificación de lotes grandes históricamente ha limitado la oferta de viviendas más pequeñas y asequibles. Si esas intervenciones producen suficiente inventario nuevo para frenar la expansión de ciudades de viviendas iniciales de un millón de dólares sigue siendo una pregunta abierta, pero la actividad legislativa indica que Massachusetts ha reconocido la naturaleza estructural de su crisis de asequibilidad y está tomando medidas que la mayoría de los otros estados en esta lista no han intentado.
