Los 5 principales estados de EE. UU. para la construcción de viviendas y la asequibilidad de la vivienda en 2026.

La brecha entre donde los estadounidenses pueden permitirse comprar viviendas y donde realmente quieren vivir se ha estado ampliando durante años. Las tasas hipotecarias que subieron por encima del 7% en 2023 y desde entonces solo han disminuido hasta el rango bajo del 6% continúan presionando a los compradores primerizos y manteniendo a los propietarios existentes atados a sus propiedades actuales. Los costos de construcción, la escasez de mano de obra y las restrictivas normas locales de zonificación han ralentizado el ritmo de nuevas construcciones en muchas de las regiones más pobladas del país, dejando a los compradores en los mercados costeros de alta demanda con menos opciones y precios más altos que en cualquier otro momento en las últimas dos décadas.

La presión no se distribuye de manera uniforme. Los estados en el Medio Oeste y el Sur generalmente han mantenido la vivienda al alcance de los hogares con ingresos medios manteniendo barreras regulatorias más bajas para la construcción y produciendo nuevas viviendas a tasas que mantienen el ritmo con el crecimiento de la población. Los estados costeros, por el contrario, han luchado por aprobar nuevos desarrollos lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda, empujando los precios más allá del alcance de los trabajadores de los que dependen esas economías. El resultado es un país donde un hogar que gana el ingreso medio en un estado puede permitirse cómodamente una casa mientras que un trabajador idéntico en otro estado necesitaría gastar bien más del 40% de ese ingreso solo para cubrir la hipoteca.

Realtor.com clasificó a los 50 estados y al Distrito de Columbia en una escala de 100 puntos en su Informe de Boletines de Viviendas de 2026, dividiendo la calificación equitativamente entre dos categorías. La mitad del puntaje refleja la asequibilidad de la vivienda, midiendo la proporción del ingreso medio del hogar necesario para permitirse una vivienda de precio medio junto con el índice de asequibilidad propio de la plataforma. La otra mitad mide la actividad de construcción de viviendas, rastreando la proporción de nuevos permisos de construcción con respecto a la población y la brecha de precios entre viviendas nuevas y existentes. Ninguna de las 51 jurisdicciones obtuvo una A+ este año, y 12 de los 13 estados con la calificación más alta están en el Medio Oeste o el Sur. Seis estados costeros obtuvieron una F, con Nueva York en el fondo de la pila.

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Indiana obtuvo el primer lugar en las clasificaciones de 2026 con un puntaje total de 76.3 sobre 100 y una calificación de A directa, subiendo tres lugares desde el año pasado para destronar al líder de 2025, Carolina del Sur. La fortaleza del estado de Indiana es su equilibrio entre las dos mitades del boletín, desempeñándose bien tanto en asequibilidad como en construcción de viviendas sin depender de un desempeño excepcional en ninguna de las dos por sí sola. Una vivienda de precio medio en Indiana cuesta $295,810, y un hogar que gana el ingreso medio del estado de $71,469 necesitaría dedicar aproximadamente el 28% de ese ingreso para cubrir el costo. Esa cifra se sitúa de manera segura por debajo del umbral del 30% que los economistas de la vivienda generalmente tratan como la línea divisoria entre asequible y oneroso, y el puntaje de asequibilidad de Realtor.com de Indiana de 0.89 se encuentra entre los más altos del país.

En el lado de la construcción, la proporción de permisos con respecto a la población de Indiana de 1.02 significa que su línea de construcción se mantiene en proporción con el número de personas que viven allí, sin construir en exceso ni quedarse atrás. Los constructores completaron más de 20,000 unidades unifamiliares en 2025, un aumento significativo con respecto a aproximadamente 12,000 una década antes. Incluso ese ritmo más rápido no ha sido suficiente para borrar un déficit de vivienda de larga data, particularmente a medida que los jóvenes profesionales de las áreas metropolitanas cercanas, como Chicago y Louisville, continúan mudándose en busca de costos más bajos. Rick Wajda, el CEO de la Asociación de Constructores de Indiana, dijo a Realtor.com que el desajuste entre la oferta y la demanda está aumentando la presión sobre los precios en todo el estado porque el inventario de viviendas disponibles no ha mantenido el ritmo con la cantidad de personas que buscan comprar.

El liderazgo político del estado ha respondido con una combinación de reforma regulatoria e inversión directa. El gobernador Mike Braun firmó la Ley de Vivienda 1001 en abril, una medida diseñada para reducir los costos de propiedad al revertir las regulaciones locales restrictivas sobre tamaños mínimos de lotes, requisitos de metraje cuadrado y unidades de vivienda accesorias. Indiana también creó un Fondo de Infraestructura Residencial de $50 millones en 2023 para ayudar a las comunidades locales a extender las redes de agua, alcantarillado y carreteras que requieren los nuevos desarrollos. Wajda atribuyó a ese fondo la apertura de la vivienda en áreas que tenían la demanda pero carecían de la capacidad para expandir la infraestructura por su cuenta.

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Iowa se mantuvo firme en el segundo lugar con una calificación de A, anclada por los números de asequibilidad más fuertes del país. El hogar típico de Iowa destina aproximadamente el 25% de sus ingresos a una casa con precio medio, la menor proporción de cualquier estado o el Distrito de Columbia. Los datos más recientes de Zillow sitúan el valor promedio de una vivienda en Iowa en $241,255, con precios que han aumentado un modesto 3.9% en el último año. Las cifras de Redfin de mayo de 2026 muestran un precio medio de venta de $253,549, con casas que se comprometen en promedio en 45 días y un volumen de ventas que aumenta un 2.5% año tras año. Esos números reflejan un mercado lo suficientemente competitivo como para apoyar el patrimonio neto de los propietarios sin salirse del alcance de los nuevos compradores.

La asequibilidad relativa del estado no es un accidente. Iowa se beneficia de una combinación de salarios en crecimiento, expansión de oferta de vivienda y costos de propiedad que históricamente han estado por debajo de los promedios nacionales. Investigadores del Common Sense Institute encontraron que el Iowan promedio necesita trabajar 38 horas al mes para pagar un pago hipotecario en una casa unifamiliar nueva típica, 14 horas menos que el promedio nacional. La misma organización proyecta que la escasez general de vivienda del estado está en camino de cerrarse para finales de 2028, con la actividad de permisos y construcción alcanzando lentamente la demanda a largo plazo. Donde Iowa se queda corto es en el tipo de nuevas viviendas que se están construyendo. Realtor.com señaló una prima de construcción nueva del 56%, lo que significa que las casas recién construidas en el estado cuestan más de la mitad que las existentes. Esa brecha sugiere que los constructores se están concentrando en propiedades más grandes y caras en lugar del inventario de nivel de entrada que los compradores primerizos necesitan más.

La actividad de permisos de Iowa sigue siendo comedida en relación con los estados de Sun Belt de crecimiento más rápido, y la carga fiscal sobre la propiedad del estado presenta otro desafío para la asequibilidad a largo plazo. El Common Sense Institute clasificó a Iowa como el 11° más cargado en impuestos sobre la propiedad, una métrica que los legisladores han identificado como un área de mejora. Aun así, los fundamentos siguen siendo lo suficientemente fuertes como para mantener a Iowa firmemente en el nivel superior. El inventario ha mejorado modestamente desde los años más ajustados de 2022 y 2023, las tasas hipotecarias en el rango del 6% medio han estabilizado la demanda sin congelarla por completo, y las bajas tasas de criminalidad del estado, la base de empleo estable y la ubicación central continúan atrayendo a compradores que están fuera de precio en áreas metropolitanas más grandes en otras partes del país.

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Carolina del Sur cayó del primer lugar al tercero este año, pero aún obtuvo una calificación de A, impulsada por un motor de construcción que pocos estados pueden igualar. Los constructores en el estado del Palmetto producen casi el doble de permisos de vivienda de lo que la participación del estado en la población nacional predeciría, y las casas de nueva construcción tienen un precio 5.7% por debajo de las listas existentes. Esa combinación es inusual y valiosa, ya que en la mayoría de los estados las casas recién construidas tienen una prima significativa sobre las propiedades de reventa. Los constructores de Carolina del Sur han calibrado su producción para satisfacer a los compradores donde están en precio, no solo en volumen, y el resultado es una tubería de vivienda que mejora activamente la asequibilidad en lugar de simplemente agregar suministro en el extremo alto.

El mercado de vivienda más amplio del estado refleja una transición hacia condiciones más equilibradas. Los datos de Redfin de mayo de 2026 muestran un precio medio de venta de $351,716, con precios que aumentan solo un 1.7% año tras año y las casas permanecen en el mercado por una mediana de 76 días, un aumento de cinco días con respecto al año anterior. El inventario activo ha aumentado en más del 8% en comparación con el año pasado, y el suministro estatal se situó en 3.6 meses a finales de 2025, cerca del rango de cuatro a seis meses que los analistas de vivienda generalmente consideran saludable. Carolina del Sur también se beneficia de una de las tasas de impuestos a la propiedad más bajas del país, con 0.57%, un factor que mantiene el costo total de propiedad más bajo de lo que el precio de etiqueta por sí solo sugeriría.

El crecimiento de la población es el motor que impulsa la demanda. El estado se clasifica consistentemente entre los principales destinos para jubilados y trabajadores remotos que se mudan de estados de altos impuestos en el noreste y medio oeste, atraídos por el clima, el menor costo de vida y un mercado laboral anclado por inversiones manufactureras de empresas como BMW y Michelin, y la actividad económica generada por el Puerto de Charleston. La Oficina de Ingresos y Asuntos Fiscales del estado proyecta que Carolina del Sur alcanzará los 6.2 millones de residentes para 2035, un aumento de aproximadamente 600,000 desde su población actual. Manejar ese crecimiento se ha convertido en un desafío de política central. Varias localidades impusieron moratorias temporales de construcción en 2025 para frenar el ritmo de desarrollo, y los gobiernos locales continúan luchando con cómo equilibrar la rápida expansión residencial contra la capacidad de infraestructura y el carácter comunitario. El economista senior de Realtor.com, Joel Berner, señaló que incluso con esas presiones, la producción de construcción y la disciplina de precios de Carolina del Sur la mantuvieron firmemente en el nivel superior.

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Ningún estado construye más viviendas que Texas, y el informe de 2026 lo confirma. Manteniéndose en cuarto lugar con una calificación de A-, Texas emitió casi el 15% de todos los permisos de construcción en el país a pesar de representar solo el 9.3% de la población nacional, una proporción que ha estado creciendo durante años. Solo en el primer trimestre de 2026, el estado autorizó 35,231 permisos para viviendas unifamiliares, liderando a todos los demás estados por un amplio margen. Durante el período reciente de cinco años rastreado por el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas, los condados y municipios en todo el estado autorizaron 781,020 permisos de construcción de viviendas unifamiliares, un aumento del 40.9% con respecto al período anterior de cinco años y aproximadamente 85,000 más que el número emitido durante el auge de la vivienda de principios de la década de 2000.

Esa actividad de construcción se concentra en las cuatro áreas metropolitanas más grandes del estado. Houston y Dallas juntas representan casi el 80% de todos los nuevos permisos residenciales emitidos en todo el estado, con Houston liderando en volumen bruto y Dallas produciendo construcciones de mayor valor. En mayo de 2026, los cuatro principales metros se combinaron para más de 5,950 nuevos permisos que representan más de $1.9 mil millones en valor total de construcción. San Antonio ha surgido como el mercado de construcción más asequible entre los cuatro, con valores promedio de nuevas viviendas alrededor de $262,000, mientras que Austin continúa atrayendo desarrollos de gama alta con valores promedio superiores a $327,000. El entorno regulatorio descentralizado de Texas juega un papel significativo en permitir este resultado. El estado no tiene un código de construcción residencial estatal, no tiene tasas de impacto escolar o de transporte, y no tiene recargos ambientales a nivel estatal, dejando que cada ciudad y condado establezca sus propias reglas. Houston sigue siendo la ciudad más grande de EE. UU. sin una ordenanza tradicional de zonificación, una distinción que ha contribuido a su capacidad para absorber el crecimiento de la población sin las mismas presiones de asequibilidad vistas en mercados más regulados.

Donde Texas se queda corto es en el lado de la asequibilidad del balance. Un hogar que gana el ingreso medio del estado ahora tiene que reservar más del 32% de sus ingresos para cubrir una casa de precio medio, superando el umbral de asequibilidad del 30%. El informe de Realtor.com señaló que esta debilidad en la asequibilidad es lo que impide que Texas obtenga una calificación general más alta a pesar de sus números dominantes de construcción. Los constructores han respondido al desafío de la asequibilidad cambiando la producción hacia segmentos de precios más bajos, con la proporción de nuevas viviendas con precios por debajo de los $300,000 recuperándose después de una caída pronunciada durante la era de la pandemia cuando las tasas de interés ultra bajas empujaron la construcción hacia el extremo de lujo. Esa recalibración es una respuesta significativa del lado de la oferta a la brecha de asequibilidad del estado, incluso cuando las tasas hipotecarias elevadas y los costos de construcción en aumento continúan limitando la rapidez con la que el mercado puede ajustarse.

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Carolina del Norte completó los cinco primeros por segundo año consecutivo con una calificación de B+, ganando su lugar a través de una combinación de fuerte actividad de permisos y nuevas viviendas que tienen un precio ligeramente por debajo del inventario existente. Esa dinámica de precios, donde los compradores pueden adquirir una casa recién construida por menos de una propiedad de reventa comparable, le da al canal de construcción del estado un valor real de asequibilidad en lugar de simplemente agregar nuevo stock caro a un mercado ya estirado. Los datos de Redfin de mayo de 2026 muestran un precio de venta mediano estatal de $378,655, con precios que aumentan solo un 1.0% año tras año y el volumen de ventas aumentando un 5.2%, señales de que la demanda sigue siendo saludable incluso cuando el ritmo de crecimiento de los precios se ha enfriado significativamente desde los aumentos de dos dígitos de la era de la pandemia.

La mayor debilidad del estado es la brecha entre lo que cuestan las casas y lo que ganan los residentes. El informe de Realtor.com encontró que una casa de precio medio consume cerca del 40% de lo que gana el hogar típico en Carolina del Norte, muy por encima del umbral de asequibilidad del 30% y la peor proporción entre los cinco estados principales. Esa presión es más aguda en el área metropolitana de Charlotte y la región del Triángulo de Investigación de Raleigh, Durham y Chapel Hill, las dos áreas que absorben la mayor parte del crecimiento de la población del estado. Los condados de Mecklenburg y Wake han cruzado ambos la marca de un millón de habitantes, y los suburbios circundantes, como Apex, Holly Springs y Huntersville, se encuentran entre las comunidades de más rápido crecimiento en el sureste. La mayoría de los recién llegados llegan de estados más grandes y más caros, como Florida, Virginia y Nueva York, atraídos por el menor costo de vida, el mercado laboral en expansión y la calidad de vida de Carolina del Norte.

La oferta de viviendas no ha mantenido el ritmo de ese flujo. La Agencia de Financiamiento del Vivienda de Carolina del Norte estima un déficit de aproximadamente 764,000 unidades en los próximos cinco años, una brecha que la nueva construcción por sí sola probablemente no cerrará. Los legisladores estatales están trabajando en el problema desde el lado regulatorio. El Proyecto de Ley del Senado 497, actualmente en discusión en la sesión legislativa de 2026, requeriría que los municipios de toda Carolina del Norte permitan dúplex, triplex, cuádruples y casas adosadas en todas las zonas residenciales por derecho, eliminando los retrasos de zonificación y las restricciones de diseño que han desalentado históricamente el desarrollo más denso. Si se aprueba, el proyecto de ley representaría uno de los cambios más significativos en la política de vivienda del estado en décadas y podría expandir significativamente la oferta de viviendas de nivel de entrada y de fuerza laboral en las comunidades donde la demanda es mayor.