Aquí es donde las ganancias de la compraventa de casas han caído más en Estados Unidos.

El cambio de casa tiene un concepto financiero sencillo: comprar una propiedad, mejorarla y venderla por más de lo gastado. Esa lógica se mantuvo durante la mayor parte de la década posterior a la crisis de 2008, cuando los precios de compra eran bajos y los márgenes amplios. Las matemáticas han cambiado. Los costos de adquisición han subido más rápido que los precios de reventa en muchos mercados, y los inversores que antes obtenían rendimientos confiables ahora enfrentan una brecha más estrecha entre lo que pagan y lo que los compradores ofrecerán. Para esos inversores, la diferencia entre un trato rentable y uno que apenas se equilibra se ha reducido a un grado que exige una atención cercana a la dinámica del mercado local antes de que cambie de manos un solo dólar.

Las fuerzas estructurales que comprimen esos rendimientos no son uniformes. Algunas áreas metropolitanas han visto que la demanda de compradores propietarios mantiene los precios de reventa elevados, mientras que otras han experimentado una avalancha de actividad inversora que elevó los costos de adquisición sin un aumento correspondiente en los valores de venta eventual. Los costos de renovación, que la industria estimaba históricamente entre el 20% y el 33% del valor posterior a la reparación de una propiedad, añaden una capa que las cifras de ganancia bruta no capturan. Un mercado que parece adecuado en base a un rendimiento bruto puede volverse negativo una vez que se consideran los gastos de rehabilitación, y los crecientes costos de materiales y mano de obra han hecho que esa brecha sea más difícil de cerrar en los últimos años.

Informe de cambio de vivienda de EE.UU. 2025 de ATTOM examinó datos de escrituras de ventas que cubren 297,045 viviendas unifamiliares y condominios cambiados en todo el país, la menor cantidad registrada en un solo año desde 2020 y una disminución del 3.9% con respecto a 2024. La vivienda típica cambiada generó un retorno bruto de inversión del 25.5%, la tasa más baja desde 2008 y por debajo del 32.1% del año anterior, ya que los márgenes de ganancia cayeron en el 70% de las 215 áreas metropolitanas con datos suficientes para analizar. Ciertos metros absorbieron pérdidas mucho más pronunciadas que el promedio nacional, con márgenes que habían sido excepcionales solo un año antes colapsando a una fracción de sus niveles anteriores.

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Ocala, Fla., registró un retorno bruto de inversión del 124.1% en 2025, un descenso del 492.5% el año anterior para una disminución de más de 368 puntos porcentuales. Ninguna otra área metropolitana en el conjunto de datos se acercó a esa magnitud de compresión en un solo año, lo que convierte a Ocala en una anomalía incluso dentro de un entorno nacional donde los márgenes estaban cayendo ampliamente.

Un retorno bruto que se acerca al 500% el año anterior fue en sí mismo una cifra extraordinaria. Rendimientos de esa escala en un mercado de tamaño medio de Florida típicamente señalan una situación en la que un segmento específico de hogares profundamente descontados —ventas en dificultades, bienes, o viviendas con mantenimiento diferido— comandaban precios de adquisición extraordinariamente bajos en relación con lo que los comparables post-renovación podrían lograr. Cuando esas condiciones cambian, ya sea por una reducción en el inventario problemático, un aumento en la competencia de inversores por los mismos activos infravalorados, o una disminución de la demanda de reventa en el extremo superior del rango de precios mejorado, la corrección puede ser abrupta y severa.

Ocala se encuentra en el condado de Marion en el centro-norte de Florida, un área que atrajo una migración significativa durante el período posterior a la pandemia a medida que los compradores excluidos de las áreas metropolitanas costeras buscaban alternativas más asequibles. Ese influjo hizo subir los precios de reventa, lo que benefició a los revendedores en el lado de la salida por un período. La compresión visible en 2025 sugiere que los precios de adquisición alcanzaron o superaron lo que el entorno de reventa podría soportar, colapsando el margen que había generado esos rendimientos destacados. El tamaño de población relativamente modesto del condado de Marion también significa que el grupo de compradores de viviendas renovadas elegibles es más pequeño que en áreas más grandes, lo que limita hasta dónde pueden llegar los precios de salida cuando aumenta el inventario de vendedores.

El ROI bruto del 124.1% que quedó en 2025 todavía se situó muy por encima del promedio nacional del 25.5%, lo que significa que Ocala mantuvo una rentabilidad significativa incluso después de su corrección histórica. Los inversores que ingresaron al mercado esperando las condiciones del año anterior y pagaron precios de adquisición calibrados para un entorno de retorno del 492.5% enfrentaron una realidad muy diferente en la mesa de cierre.

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Salisbury, Md., registró un margen de ganancia bruta del 38.2% en 2025, una caída desde el 107% del año anterior, una pérdida de casi 69 puntos porcentuales. Esa disminución redujo el retorno del metro a poco más de un tercio de lo que los inversores capturaron en 2024, ubicando el mercado apenas por encima del promedio nacional del 25.5% y dejando poco margen una vez que se tienen en cuenta los gastos de rehabilitación.

El área metropolitana de Salisbury abarca la península de Delmarva a través de partes de Maryland y Delaware, anclada por una economía regional vinculada a la agricultura, la atención médica y la proximidad a mercados turísticos como Ocean City. El área atrajo el interés de los inversores en años anteriores en parte porque su stock de viviendas de nivel de entrada tenía precios de compra muy por debajo de lo que propiedades similares comandaban en el corredor de Washington, D.C. o a lo largo de la costa de Delaware, mientras que la demanda de reventa de una mezcla de residentes durante todo el año y compradores de segundas viviendas proporcionaba un mercado de salida viable.

Un margen bruto que superó el 100% en 2024 apuntaba a una situación donde tipos específicos de propiedades —probablemente casas unifamiliares más antiguas que necesitaban trabajo sustancial— podrían adquirirse con grandes descuentos en relación con comparables post-renovación. Cuando la competencia por adquisiciones se intensifica, esas brechas de precios se reducen. Ese apetito inversor que impulsó retornos por encima del 100% también señala las condiciones que los erosionan: más compradores persiguiendo esas propiedades aumentan los costos de entrada sin un aumento correspondiente en el lado de salida.

Con un ROI bruto del 38.2%, los retornos de Salisbury en 2025 siguen siendo positivos pero ofrecen un margen delgado. Las estimaciones de la industria sitúan los costos típicos de rehabilitación en un 20 a 33% del valor después de la reparación. Para un mercado que opera a ese nivel de margen bruto, un presupuesto de renovación que supere la proyección o un precio de reventa que quede por debajo de los comparables anticipados puede eliminar por completo la rentabilidad neta. Los inversores acostumbrados al colchón del 107% en 2024 ahora operan en un entorno de riesgo materialmente diferente, uno donde el control de costos disciplinado es el factor decisivo entre un giro rentable y una pérdida.

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El retorno sobre la inversión bruta de Spartanburg, S.C., cayó del 94.1% en 2024 al 48.4% en 2025, una disminución de 45.7 puntos porcentuales que redujo lo que había sido un mercado muy por encima del promedio a uno que solo se sitúa modestamente por delante de las normas nacionales. La compresión no eliminó la rentabilidad, pero cambió sustancialmente el cálculo para los inversores que suscribieron acuerdos basándose en el entorno de margen del año anterior.

Spartanburg es parte del corredor de Upstate Carolina del Sur que también incluye Greenville, una región que experimentó un crecimiento demográfico significativo en la última década a medida que los empleadores de manufactura, logística y atención médica se expandieron. La creación de empleo impulsó una demanda de vivienda consistente en todos los niveles, creando condiciones donde los inversionistas podían comprar, renovar y revender propiedades con una confianza razonable tanto en el ritmo de venta como en el precio de salida alcanzable. Un ROI bruto por encima del 90% reflejaba un mercado donde los precios de adquisición aún no se habían ajustado completamente al perfil de actividad elevado del área.

La corrección visible en 2025 se alinea con un patrón común en mercados secundarios de rápido crecimiento: la participación de los inversionistas se incrementa en respuesta a fuertes retornos, los precios de entrada aumentan a medida que más capital persigue el mismo inventario, y la diferencia entre compra y reventa se reduce incluso cuando el entorno subyacente sigue siendo fundamentalmente saludable. Spartanburg no experimentó un colapso de la demanda, experimentó una revaloración de la oportunidad a medida que la zona absorbía una mayor participación de inversionistas.

Con un ROI bruto del 48.4%, Spartanburg aún superaba la cifra nacional del 25.5% por casi el doble. Los inversionistas con estrategias de adquisición disciplinadas y presupuestos de renovación controlados pueden generar retornos netos positivos en ese entorno. Sin embargo, el cambio de 2024 a 2025 ilustra cuán rápidamente puede cambiar el perfil de retorno de un mercado cuando los precios de entrada se ponen al día con lo que había sido una oportunidad infravalorada en relación con el potencial de reventa. La experiencia de Spartanburg también subraya una verdad más amplia sobre el flipping en mercados secundarios: los fuertes retornos atraen capital más rápido de lo que el suministro local de propiedades descontables puede absorberlo.

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Erie, Pa., registró un retorno bruto de la inversión del 56.5% en 2025, por debajo del 99.9% del año anterior, una disminución de 43.4 puntos porcentuales que redujo casi a la mitad los retornos del mercado. Esa cifra del año anterior había colocado a Erie entre las áreas metropolitanas de mayor rendimiento en el país en términos de margen bruto, y el resultado de 2025 representa un reinicio significativo incluso cuando se mantiene por encima del promedio nacional.

La ciudad se encuentra a lo largo del lago Erie en el noroeste de Pensilvania, un mercado de tamaño medio con una economía industrial heredada que ha navegado por décadas de reestructuración. Su stock de vivienda incluye una gran proporción de propiedades antiguas y de bajo costo; la propiedad medianamente reacondicionada a nivel nacional en 2025 fue construida en 1978, la más antigua registrada desde que ATTOM comenzó a hacer un seguimiento, y el inventario local se inclina más hacia atrás que esa cifra nacional. Las casas desgastadas presentan tanto oportunidades como riesgos para los flippers: los precios de adquisición pueden ser bajos en relación con el valor posterior a la renovación, pero el alcance del proyecto y la incertidumbre presupuestaria tienden a ser mayores.

Un mercado donde el ROI bruto se acercaba al 100% atrajo una mayor atención de los inversionistas, y ese escrutinio conlleva consecuencias predecibles para la fijación de precios de adquisición. Las propiedades que los compradores compitieron por adquirir en 2024 a precios calibrados a un entorno de retorno del 99.9% se hicieron más difíciles de conseguir a esos mismos precios en 2025. Los vendedores en un mercado activo ajustan sus expectativas al alza, particularmente cuando múltiples partes persiguen el mismo inventario limitado de propiedades en dificultades o con descuento.

El margen bruto del 56.5% que Erie retuvo en 2025 proporciona un margen significativo para absorber los costos de renovación y aún generar un retorno neto, asumiendo que la ejecución del proyecto se mantenga dentro del presupuesto. Los inversionistas que confiaron en el rendimiento del año anterior de Erie como base para suscribir nuevas adquisiciones en 2025 encontraron un mercado que exigía un control de costos más preciso y suposiciones de precio de salida más estrictas. Cumplir con esos estándares requería un enfoque fundamentalmente diferente para la selección de ofertas de lo que permitieron los amplios márgenes del año anterior.

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El retorno bruto sobre la inversión de Little Rock, Arkansas, disminuyó del 91.6% en 2024 al 50% en 2025, una caída de 41.6 puntos porcentuales que movió al mercado de ser uno de los de mejor desempeño en el conjunto de datos nacional a estar solo modestamente por encima del promedio nacional de 25.5%. La transición ocurrió en un solo año, reflejando el aumento de los costos de adquisición frente a un entorno de reventa que no mantuvo el ritmo.

Little Rock ancla la economía del centro de Arkansas como la capital del estado y su área metropolitana más grande, con un mercado de vivienda caracterizado por precios de entrada relativamente asequibles en comparación con los puntos de referencia nacionales. Esa asequibilidad históricamente dio a los inversores margen para comprar propiedades a precios que permitían una inversión sustancial en renovaciones mientras aún se lograba una salida rentable. Cuando el lado de adquisiciones de esa ecuación se aprieta, ya sea por el aumento de la competencia entre inversores, una reducción en el inventario en dificultades, o vendedores que se ajustan a un entorno de compra más activo, el margen bruto se contrae en consecuencia.

La caída del 91.6% al 50% sigue una dinámica visible en cada una de las otras áreas metropolitanas de esta lista: un retorno del año anterior que atrajo más capital, lo que a su vez compitió por los precios de entrada que habían generado esos retornos. La posición de Little Rock como un mercado asequible en relación con las normas nacionales lo convierte en un destino para inversores que no pueden costear áreas de mayor costo, y esa presión entrante acelera el ciclo de revalorización.

Con exactamente un 50% de retorno bruto sobre la inversión, Little Rock retiene suficiente colchón para que operadores disciplinados puedan generar retornos netos después de los costos de renovación. El trasfondo nacional refuerza el desafío: con la casa remodelada mediana comprada por $259,019 y revendida por $325,000 en todo el país, mercados como Little Rock donde los precios son más bajos enfrentan una presión adicional sobre el valor absoluto en dólares del beneficio bruto, incluso cuando los retornos porcentuales siguen siendo positivos. Los inversores en 2025 enfrentaron un mercado que requería una selección de ofertas más cuidadosa que la que exigían los amplios márgenes del año anterior.